土地增值税清算操作要点解析.pptVIP

土地增值税清算操作 要点解析 中国税务帮助网： 津国恒信 税务师事务所 1 、土地增值税清算政策出台 背景及影响 1-1.什么是土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （土地增值税条例第二条） 1-2.土地增值税计算方法 土地增值税采取四级超率累计进税率 增值额=收入-扣除项目金额 扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格 增值率=增值额÷扣除项目金额 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率 1-3.缴纳方式先预交后清算第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定 .（土地增值税细则第16条） 1-3.缴纳方式 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 （48号文第14条） 1-4.土地增值税出台背景-源自1993年海南房地产热 1-5.土地增值税清算的必要性： 2、目前全国及天津土地增值税清算现状 2-1.必须认清形势，努力备战 2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税 吓人！ 2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征 收不低于5% （国税发 [2010]53号） 2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过 快的项目，作为重点清算对象” （国税发[2010]53号） 2-2.上市公司借清算存“私房钱” 2-3.天津目前清算状况 3、土地增值税清算涉及的文件 ① 中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]年第138号） ② 财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知 （财法字[1995]6号） ③ 财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知 （财税字[1995]48号） ④ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税[2006]21号） ⑤ 天津市地方税务局关于土地增值税有关政 策及征收管理问题的通知 （津地税地[2005]26号） ⑥ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号） ⑦ 天津市地方税务局关于印发《天津市房地 产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知（津地税地[2007]25号） ⑧ 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知（国税发[2009]91号） ⑨ 关于清算时几个具体问题的处理 ⑩ 国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知（国税函[2010]220号） 4、土地增值税的减免和优惠 4-1.纳税人建造普通标准住宅， 增值率低于20%的免征土地增值税，高于的，应就其全部增值额按法规交税。（条例第八条第一款） 4-1-1.天津历年普通住宅标准（3个条件同时 达到） 4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条） 4-1-3.分别核算，否则不享受（财税 [1995]48号第13条 4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津 地税地[2005]26号第4条） 4-1-5.公寓、厂房、写字楼、底商及商业用 地虽达标也不算普通住宅（细则第11条） 4-1-6.先预缴，清算后再退税（难） 4-1-7.经济适用房，不预交但要清算，实际 清算增值率未达20%，免征土地增值税。 （津地税地【2006】6号） 4-2.因国家建设需要依法征用， 收回的房地产，免征土地增 值税（条例第八条第二款） 4-2-1.城市规划（细则第11条） 4-2-2.政府行为拆迁（划拨地招牌挂） 4-2-3.需先办理免税审批（细则第11条） 4-3.1994年1月1日以前签订的房  地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地  增值税（