武汉鑫龙地产汤逊湖项目营销基本定位报告.ppt

包装策略——示范区建议与包装 园林与和植被的覆盖、示范园林与布道的包装、示范区内导视系统 项目整体营销战略思考 问题一：独特（联排）与常规（公寓），营销战略如何统一？ 问题二：如何划分不同类型产品的开发周期？ 在不同产品类型中寻找共性…… 项目整体营销战略思考 产品特点： MINI townhouse：主力面积区间90-130㎡，赠送面积多。 舒适型公寓：主力面积区间80-120㎡，赠送面积多。 创新产品：独特的别墅里的小户型产品 项目整体 : 主力户型面积偏小，面积段类似，赠送面积多 典型的低总价、流量型产品 项目整体营销战略思考 重申： 区位、土地 我们的项目位于汤逊湖别墅住区，别墅的居住氛围依然形成 我们的土地低密度、低容积率、自然坡地、水系引入…… 我们项目拥有打造高品质住区的先天优势 项目整体营销战略思考 典型的低总价、流量型产品 打造高品质住区的先天优势 高形象、高流量、低总价 整体营销战略： 项目整体营销方式的思考 高形象、高流量、低总价 整体营销战略： 整体营销方式： 以小户型的营销方式用于本项目别墅型里的小户型，目的做到项目快消和延续性的销售 整体营销方式 用小户型的营销方式 去卖别墅 “风暴营销” 项目整体营销方式的思考 “风暴营销” 形象为先，广泛撒网，集中爆发，快节奏推售，开盘快速清盘 独特的小户型别墅 + 常规的公寓类产品 营销战略思考点： 孰先孰后？ 项目整体开发分期建议 MINI townhouse（低层）：产品独创性、面积区间小、建设周期短、利于项目形象建立 舒适型公寓（高层）：常规型产品、市场同质化产品、户型偏小、建设周期较长、溢价空间大 高形象、高流量、低总价 既定营销战略： 产品特点： 项目整体开发分期建议 以小户型的别墅热销带动后期高层住宅的溢价与热销 项目整体开发分期建议 一期低层产品（MINI别墅） 二期高层产品 416套别墅产品作 为首期整体推售 676套住宅产品作 为二期项目推售 项目整体开发分期建议 一期一组团 一期二组团 一期三组团 二期一组团 二期 二组团 二期 三组团 按照产品类型、地块情况 滚动开发，分批次逐步推 出，开盘即热销！ 项目整体开发分期建议 项目开发节点安排 2009.12 项目开工 2010.08 项目一期 二组团开盘 2010.10 项目一期 三组团开盘 2010.05 项目一期 一组团开盘 2010.10 项目一期一 组团交房 2010.12 项目二期 一组团开盘 2011.06 项目二期 一组团开盘 2011.03 项目二期 二组团开盘 2010.04 一期样板 组团面市 营销节点 2010.07 二期动工 工程节点 2010.11 项目二期样 板房面市 整个营销周期预计18个月，完成去化85%—90%。 营销渠道策略 营销渠道策略 营销渠道策略核心： 全面撒网 制造影响 定制投放 打击重点 节点打击 瞬间爆发 媒体组合 节点型媒体 以道旗、报纸广告为代表，其传播面广，持续性差，适于重要节点、重要事件的信息发布 持续型媒体 以户外、网络广告为代表，其传播面广，信息更换效率高，便于新信息发布 实效性强，覆盖广泛 更换效率高，便于新信息公布 定向型媒体 以短信、DM、分众广告为代表，可锁定目标人群，适于促销信息的发布跟进 可进行传递人群锁定，定点突破 营销渠道策略——媒介策略 营销渠道策略——媒介策略 户外封杀 民族大道跨街户外 二桥户外 中南户外 本项目 鲁巷户外 辐射范围 项目面市阶段，通过大规模封杀与覆盖，使本项目的形象等到区域市场充分认识。 营销渠道策略——媒介策略 路旗封杀 保利十二橡树庄园 本项目 路旗布点 从民族大道开始到汤逊湖北路（西）延伸至项目地块周围布置道旗，作出充分的昭示性与引导性。 传统媒体选择 营销渠道策略——媒介策略 报广——覆盖面广、信任度高，传统媒体是客户来源的主要获知渠道； 具体媒体：《楚天都市报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》，在武汉发行量大、阅读者众； 运用方式：蓄客期通过软文、硬广导入宣传，后期侧重认筹信息和产品优势的发布。 候车亭——能直达目标受众区域，建议选择民族大道、光谷大道、珞瑜路和雄楚大道（光谷周边）沿线候车亭，覆盖本项目主要客户来源区域。 营销渠道策略——媒介策略 候车亭 区域项目销售信息投放—— 直投——将项目海报直接投放于光谷、武昌中心写字楼；投放于光谷核心区域高档酒店、咖啡厅等娱乐休闲场所。 直邮——电子邮件直邮与实物海报直邮相结合，到达政府机关、企事业单位各科室； 短信——竞案监控与重点片区覆盖相结合。 直邮 直投 营销渠道策略——渠道封杀 区域项目销售信息投放—— 环保袋——投放于武昌中心、光谷中心，对顾客免费