第8章 不同类型物业的管理与服务.pdf

学习目标： 了解不同类型物业的各自特点、管理要求，掌握针对不同类型的物业 管理的组织实施。 关键词：住宅小区 写字楼 商场物业 工业物业 其它物业 第8章 不同类型物业的管理与服务 8．1 住宅小区物业管理 住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比 较齐全, 相对封闭、独立的居住区域。 8．1．1 住宅小区物业特点与管理要求 1．住宅小区的特点 （1）以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、 体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活，便 于集中服务与管理。 （2）人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有 一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使 用人来自城市各行各业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形 成了复杂的结构，长期相互影响中，形成了相对独立的“社区文化”。 2．住宅小区的物业管理目标及管理要求 （1）住宅小区物业管理的目标 1）创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。 2）提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。 3）发挥物业的最大使用价值，保证物业的正常使用。 （2）住宅小区物业管理要求 １）物质环境要求包括： ① 搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施 的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。 ② 美化环境。保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫， 要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。 ③ 做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工 作要做到规范正规、便捷优质。 - 1 - ２）社会环境管理要求 ① 健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委 员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。 ② 完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。 ③ 开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人业余文化生活。 8．1．2 住宅小区物业管理的组织实施 1．住宅小区管理的原则 住宅小区管理服务内容广泛，是个庞杂的系统工程，要想提高物业管理水平和效率，保 证小区的良好运转，实现良性循环，必须遵循以下几点原则： （1）服务第一、方便群众的原则 住宅小区管理和服务工作涉及千家万户，因此，应根 据不同对象的服务需求，提供多种服务，提高服务质量，用优质完善的服务满足业主和使用 人居住生活的需求。 （2）统一经营，综合管理的原则 现代住宅小区体系完整，配套设施、设备齐全，有很 强的整体性、系统性。只有统一经营，综合管理，才能充分发挥小区的整体性，达到各环节、 各部分工作的完善协调，带来小区的良好运作。 （3）有偿服务，合理收费的原则 住宅小区服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服 务水平相适应的原则，让业主和使用人能够接受并感到质价相符、物有所值。 ［案例8-1］ 小区内的单栋楼能独立实行物业管理吗 某机关将一小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。小区内的物业由小区的 物业管理公司进行统一管理。该单位感觉物业管理费比较高，而物业管理服务质量却难如人 意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物 业管理公司来管理。 开发商明确告知该单位，这是绝不可能的。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不 是说业主有权选聘物业管理公司吗？你开发商有什么权力来干涉？双方为此争得不可开交。 分析：根据物业管理条理规定小区必须实行统一的物业管理，而不能由部分住户单独再 委托其他的物业管理公司来管理。本案例中，购房单位虽然将小区内的一栋楼全部买下，但 是该住宅楼中是这个小区的一部分，与小区整体不可分割，该单位的员工也只是这个小区住 户的一部分，与其他住户权利等同。可见，单独封闭某一楼宇是不允许的。 想一想：如果该小区物业管理公司确实服务不到位，收费不合理，该单位应该怎样维护 自己的权益？ 2．住宅小区