《不动产估价》第十三章：不同类型不动产的估价.pdf

不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第13章不同类型不动产的估价  13.1 建筑物单独估价  13.2 商业不动产估价  13.3 居住不动产估价  13.4 工业不动产估价  13.5 在建项目估价  13.6 其他类型不动产估价 学习目标  通过本章的学习，读者应了解建筑物、商业不 动产、居住不动产、工业不动产、在建项目和 其他类型不动产等不同类型的不动产估价实 务，为培养今后的实务操作能力奠定基础。 13.1 建筑物单独估价  13.1.1 建筑物估价的概念  13.1.2 影响建筑物价格的因素  13.1.3 建筑物价格的特点  13.1.4 建筑物估价的基本思路  13.1.5 建筑物估价方法  13.1.6 建筑物估价的注意事项  13.1.7 建筑物估价应用举例 13.1.1 建筑物估价的概念  建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则 的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价 方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析 和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场 价格。 13.1.2 影响建筑物价格的因素  1 建筑物重置价格  2 环境因素  ①建筑年代  ②建筑物朝向  ③建筑物的用途  ④建筑物楼层  3 其他因素 13.1.3 建筑物价格的特点  1 一般性特点  ①时间的有效性  ②建筑物价格的递减性  ③建筑物价格的地区性  ④建筑物价格受自然条件影响大  ⑤影响建筑物价格的不确定因素多 2 不同用途的建筑物及其价格特点  ⑴商业类建筑物及其价格特点  ⑵居住类建筑物及其价格特点  ⑶工业类建筑物及其价格特点 13.1.4 建筑物估价的基本思路  对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路 是以重置价格为基础，采用重置价格折旧法、对 照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物 的市场价格。  对不具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思 路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法， 评估建筑物的价格。 13.1.5 建筑物估价方法  1 重置价格折旧法  2 对照法  3 建筑物残余法  4 比较法 13.1.6 建筑物估价的注意事项  ①经常了解建材价格的变动状况  ②建安工程费与建筑物造价  ③建筑物造价与市场价格  ④建筑物估价应注意各楼层的差异  ⑤区分动产与不动产  ⑥增建建筑物的折旧问题  ⑦分析建筑物自然条件  ⑧说明建筑物所具备的必要的内部设施 13.2 商业不动产估价  13.2.1 商业不动产的主要特点  13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素  13.2.3 商业不动产估价的基本思路  13.2.4 商业不动产估价案例 13.2.1 商业不动产的主要特点  1 投资的收益性  2 区位的重要性  3 交易的频繁性  4 经营的综合性  5 装修的高档性 13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素  1 商服繁华程度  2 交通条件  3 临街状况  4 不动产类型  5 其他 13.2.3 商业不动产估价的基本思路  商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益 法。在市场交易资料较为充分的情况下，同时 应采用市场法，然后综合评定其价格。如果商 业不动产的估价目的是抵押、破产、兼并，往 往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考。 13.3 居住不动产估价  13.3.1 居住不动产的类型  13.3.2 居住不动产的主要特点  13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素  13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法  13.3.5 居住不动产估价案例 13.3.1 居住不动产的类型  从市场化程度出发，居住不动产可分为社会保 障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成