当代企业典范书面报告.doc

PAGE PAGE 1 在房地产不景气中如何突破困境 当代企业典范—书面报告 主题:在房地产不景气中如何突破困境 ?指导教授：陈得发教授 ?授课讲师：张 调(鼎宇建设—董事长) ?报 告 人： 第 十 组 王丽芬 8945724 温佐民 8941710 沈家足 9041702 林金燕 9041709 张希华 9041722 大纲 ?前言 ?一.房地产业的特质与相关行业 ?二.房地产相关法律及费用 ?三.房地产开发流程 ?四.房地产动了吗？ ?五.购屋8步骤 ?六.大高雄地区之地价、房价变动 ?七.大高雄地区房地产的过去与未来 ?八.突破困境之道 ?九.结论 ?十.QA 前言 ?房地产经营是一门与人类生活需求关系密切的学域，房地产经营管理的内容范围甚广，结合了不动产法律、规划设计、财务管理、投资与营销。 ?是以在面对不景气环境中，房地产经营者应更加扎根本质学能，期许自困境中脱颖而出。 ?有道是『万丈高楼平地起』、『沧海变桑田』、『桑田变黄金』，正是经营『房地产经营』所必需拥有之专业技术。 一.房地产业的特质 ?房地产之特质: 房地产是一项资本密集，资金需求量大产业，从土地取得到建筑物完工至交屋，所投资之资金小至动辄数亿，大则上百亿。其所牵扯之上下游相关产业多达数百种，造就无数就业机会与商机，连带促进地方繁荣。唯常受政、经情势影响之影响所拖累，价格变动大，倘若遇房地产景气低迷时，变现不易。反之当景气反转，需求量增加时，房价止跌回升应不是难事。毕竟国内依旧存有，有土斯有财之观念。 建筑物所在之地段、交通、环境对其销售价格深具影响，921地震所带来之冲击，国人至今依旧在疗伤止痛，汐止的一场大雨，使「林肯大郡」惨遭土石流之破坏，造成国人重大伤害。试问个人终其一生能购屋几次，一次房舍之购置，所要支出之费用何其之多，举凡税金及各项费用，地价税、房屋税、管理费等等，费用负担重。 就房地产而言其另项特质、是一项进可攻退可守之投资产业，购屋者可自用或出租是一个有收益的投资商品、建筑物可长期使用，另方面现行之顶级消费者客层购屋要求标准高，有些建商为争取该客层认同，纷纷推出具地标型百年建筑，使建筑也能成为一个「艺术品」 相关行业 前述提及房地产业其上下游相关之行业众多，在此提出一些各位较常接触之行业做一了解： ?建设公司、不动产鉴价公司、建筑经理公司 ?登记士(代书)、土地估价师、地政事务所 ?银行、金融机构 ?政府建管/都市计划部门 建筑师事务所 ?工程顾问公司 ?广告(代销)公司 建筑经理公司 房屋中介公司 ?营造公司 企管顾问公司 不动产管理顾问 二.房地产相关法律及费用 房地产是国内的火车头工业，其所带来之经济效益，非三言两语所能含概。因所牵涉到之行业众多，交易之金额庞大，若无建立一套运作机制，其中所引发之社会、道德、经济问题非国人可承受，是以建立一套交易机制，以法律为最后的一道防线，让业者、相关行业、从业人员、消费者等等受到应有的保护。与房地产相关之法律及交易过程中所衍生的费用举例说明如下: ?相关法律: 土地法、不动产税法、营建法规、都市计划法、区域计划法、山坡地开发办法。 不动产诉讼法、不动产经纪法规、民法、商事法、土地登记实务 ?相关费用: ?买方: 契税、代书费、登记规费、公证费、保险费、贷款代办费。 ?卖方: ?土地增值税、设定涂销规费、公证费、地价税、房屋税、水电、瓦斯、管理费。 三.房地产开发流程 规划设计 规划设计 土地开发 营造施工 完工交屋屋 企划销售 经营管理 成屋交易 土地估价 经济环境分析 投资计划分析 产权移转 法令分析检讨 土地规划 规划设计 上图为一土地开发之流程图，由图中可见，一项建筑投资开发计划案，所包含之前置作业与后续工程，分工之细，专业深入，每个环节紧紧相扣，丝毫不能有所差错。 四.房地产动了？！ 民国七十五年，台湾房地产业在股市大涨的带动下，连续几年皆有亮丽表现，然，自从七十八年之后，房地产的景气一直是持续走下坡的景况，许多大型建商皆因无法因应这波的不景气，纷纷解散倒闭，堪称是台湾房地产史上罕见的困境。但是自去（民国九十一）年以来，却传出许多喜讯，房地产的交易量出现六年来第一次的正成长，这个消息让许多业者及投资客喜上心头，认为台湾房地产已经脱离之前价格直直落的窘境，开始动了起来。 台湾房地产真的在复苏吗？造成台湾房地产又见热络的主要诱因有以下几个： （一）目前是台湾有史以来最低的房贷利率 政府为了刺激一直积弱不振的房地产买气，并为消化全省多达一百多万户的余屋，自民国八十九年起即陆续推出六千亿的优惠贷款，且限制的条件愈来愈宽松，利率也愈来愈低，从原本的5.5％降到2.85％，跟从前动辄就高达9、10％的房贷利率相较之下，目前的房贷利率堪称是有史