第8章 土地增值税 税法 教学课件.pptVIP

第八章 土地增值税 第一节 土地增值税基本原理★ 第二-四节 纳税义务人、征税范围、税率 第五-六节 应税收入和应纳税额的计算★★ 第七节 税收优惠★ 第八节 征收管理 　　 征税范围 1.征税范围：①转让国有土地使用权；②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 2.征税范围的界定(国有、转让、有偿） （1）转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。 （2）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。 （3）是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。 征税范围 土地增值税的征收范围判定时要注意：出售、交换（除个人之间交换自有居住用房地产）、抵债的，需要征税。 具体情况： （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的：①将生地变熟地；②房地产开发；③存量房地产买卖。 （2）以继承、赠与方式转让房地产的 练一练 【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的 E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 应税收入与扣除项目 1．房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 2．确定增值额的扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的地价款和费用：注意三种方式差异。 （2）房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 应税收入与扣除项目 （3）房地产开发费用。是销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息＋【（1）＋（2）】×5%（或以内）；②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=【（1）＋（2）】×10%（或以内）。 （4）与转让房地产有关的税金。包括：营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。 应税收入与扣除项目 （5）其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按【（1）＋（2）】×20%加计扣除。 （6）旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格＝重置成本×成新度折扣率 【要点提示】这是土地增值税最容易出题的部分。第（1）、（2）两项构成其他相关（3）、（5）项目的计算基础。第（5）项仅对从事房地产开发的纳税人适用。第（6）项涉及转让已使用后的房屋、建筑物（存量房地产），由政府批准设立的房地产评估部门评估，税务机关确认。 应税收入与扣除项目 特别注意增值额的确定： 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 应纳税额的计算 （一）确定扣除项目 （二）计算增值额：增值额＝收入额－扣除项目金额 （三）计算增值率： 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% （四）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （五）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 例题（I） 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 例题（II） （1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000