- 1、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
第十一讲 国外房地产市场发展回顾 第十一讲 国外房地产市场发展回顾 一、日本房地产市场发展介绍 二、新加坡房地产市场发展介绍 一、日本房地产市场发展回顾 1. 研究简述 日本在其经济发展的道路上有过无比的辉煌,也经历过漫长的彷徨。但它所取得的经济成就还是有目共睹的。 特别是在房地产领域,它所走过的很多道路对于我们都是很有启发。 这里我们选择了日本房地产市场,沿循他发展的轨迹,力图找到我们可以借鉴的地方。 一、日本房地产市场发展回顾 2.经历了“二战”的战火,日本元气大伤,百废待兴。特别是住宅市场,供应严重不足,住房紧缺成着当时全国的一 个严重的社会问题。针对这一矛盾,日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策,并通过立法方式由政府强制执行,使日本房地产业得到迅猛的发展,取得了令世人嘱目的成绩。 当然,后来由于其整体运转出现了故障,进而也引发了房地产市场的萧条时期,但近期又表现出了复苏的迹象。 总之,纵观日本房地产半个多世纪的发展历程,能够较为清晰地感受这个市场的运行周期,到目前为止日本的房地产市场大致可分为六个阶段。 一、日本房地产市场发展回顾 第一个阶段:1945-1958 这个时期,战争给日本留下的只是满目疮痍,国内住房严重短缺,无法保证人民的正常生活。全 国约1 650万户却只有1 230万套住房,每户平均0.74套。 因此,这个时期是一个集中力量大搞建设的时期,到了1958年,已经初见成效,全国1 860万户拥有l 770万套住房,平均每户0.95套,空房率为2%,初步扭转了住房严重短缺的局面。 一、日本房地产市场发展回顾 第二个阶段:1959--1968年 基于前一阶段的发展,此时日本政府提出了“实现一户一套住房”的目标。从l960年起,日本开始大规模建设住宅,每年建房投资占每年全国基建投资额的24%以上,占国民生产总值的7%强,高出法、美、英等国。 每年建成住房超过l亿m2。1966年开始制定并实施住房建设五年计划,到1968年,日本全国2 530万户有住房2 560万套,平均每户1.0l套,空房率为4%。基本实现了每家一套住房的目标。 一、日本房地产市场发展回顾 第三个阶段:1969—1975年 这是实现一人一间住房阶段。到1973年,全国2 970万户拥有3 110万套住房,每户平均1.05套,空置率为5.5%,到1975年,基本实现了“一人一间住房目标”。 随着日本经济自60年代中期以来的快速发展,经济实力的迅速增强,住宅质量也迅速提高到设施齐全的较高标准。 一、日本房地产市场发展回顾 第四个阶段:1976—1990年 此阶段已成为提高居住标准,解决大城市住房问题阶段。1978年人均居住面积达到13平方米。到l988年,全国3 781万户拥有住房4 201万套,平均每户1.11套,空房率达9.4%,90.5%住户达到最低居住标准,32.8%住户达到诱导居住标准 。 一、日本房地产市场发展回顾 第五个阶段:1991—1999年 日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元,大约是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍,甚至夸张到可以通过卖掉东京而买下整个美国”。结果泡沫越吹越大,加之日本政府不明智地提高利率,最终使泡沫崩溃,国民经济开始了长达十年的低迷和萧条。 这也是日本房地产发展中“最黑暗”的一个时期。 一、日本房地产市场发展回顾 第六个阶段:2000年至今 2000年1月,日本房地产业才开始有了缓慢的回升,住宅市场需求增长,住宅总工程数比1999年同期增长16.8%,私人住房动工数量同比上升26.9%,出租用房动工数量同比上升5.4%,租金价格上升,日本房地产业显现出复苏迹象。 其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降,是推动房地产业复苏的主要动力。 二、日本房地产发展的经验教训与借鉴 1.住宅产业化的经验与借鉴 日本房地产发展当中一个很大09特色就是“住宅产业化”。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家,早在1968年“住宅产业”一词就在日本首先出现,住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。 通过政府的引导,日本逐步实现了住宅的标准化、住宅的部件化、大量钢结构的使用,使得住宅可以在工厂中以工业化大生产的方式大批量地生产出来。一幢三层的另4墅式住宅,两三天便可以完成铜结构的框架安排,从开工到室内装修完毕,只需一个月左右的时间。住宅不仅“生产”效率高,而且智能化程度高,并注重节能和清洁能源(如太阳能)的使用。 住宅的工业化生产降低了成本,提高住房建造的效率,有效地解决了城市居民的住房问题,改善了条件。 二、日本房地产发展的经验教训与借鉴 1.住宅产业化的经验与借鉴 目前中国大城市“住房难”的问题仍然十分突出,政府希望
文档评论(0)