青岛西海岸酒店式公寓策略全案.docxVIP

[维多利亚广场策略总纲] 我们的目标 价值最大化 商业部份最大程度地销售 保持良好的市场形象，拒绝回租 PDF created with pdfFactory Pro trial version 报告结构 公寓部分营销 住宅市场分析 SWOT分析 定位（市场、形象、客户） 商业部分营销 商圈分析 目标解读与SWOT分析 定位（主题、形象、客户） 营销总策略 总策略与分解 价格预估 营销费用预算 PDF created with pdfFactory Pro trial version 市南西部片区住中宅山项目路分街布图区分布图 银河金星 鲁能领寓鲁邦新天地 蓝石海景 如意大厦 瀛海中苑 瀚海华庭 双星·金色海岸 本项目 PDF created with pdfFactory Pro trial version 市南西部片区住宅信息表 销售 项目 建筑 套 总建 销售 层数 面积 主力户型 开盘时间 起价 均价 时间 名称 类别 数 速度 万㎡ 蓝石 1房（含复 5550 高层 19 182 1.5 式）、2房 2004-9 （带装 7000 45套/月 海景 2004 40-100 ㎡ 修） 年 鲁邦 1房、2房 2003-8- 5800 新天 高层 31 250 2.6 （带装 6500 25套/月 地 54-140 ㎡ 28 修） 鲁能 2栋28 1房、2房 高层 574 9 73 ㎡、82-96 2005-10 5550 6600 20套/月 领寓 层 ㎡ 2005 双 3房 年 星·金 小高 2栋17 475 7.6 只130-140 ㎡ 2004-7 6500 7500 30套/月 色海 层 层 两种 岸 瀚海 高层 31 319 8.5 2房、3房 2005-5- 5180 7500 N/A 华庭 99-146 ㎡ 28 2006 瀛海 2栋18 1房2房 高层 层、1 208 1.93 70 ㎡ N/A N/A N/A N/A 年 中苑 栋16层 100 ㎡ PDF created with pdfFactory Pro trial version 市场分析 ?市南西部片区供应量不大，维持在5-15万平米/年。 5万 平米的单体高层公寓是片区市场的典型代表。 ?烂尾楼改造项目占有相当大的比重，如鲁邦新天地、鲁 能领寓、蓝石海景。他们的特点是户型落后、使用年限短、 售价略低。 ?双星·金色海岸、瀚海华庭为新建项目，户型有所改善、 品质佳，售价相对略高。 ?市南西部片区项目的平均价格区间为[6500，7500]元/平 方米，自2003年来价格相对稳定，波澜不惊。 ?06年同期推出的项目只有瀛海中苑，此项目以中小户型 为主，规模较小。 PDF created with pdfFactory Pro trial version 户型分析 ?3个烂尾楼项目均分割出1房的小户型（40-60平米）进行销售。尽管受使用年限及规划的制约，但销售势头强劲，基本可达25套/月。 ?2房、3房户型普通（2房100平米左右，3房130-140平米），市场反应尚可，反映本地市场有较好的需求。 ?蓝石海景推出小面积复式户型，这一亮点户型取得较好的市场反应。 PDF created with pdfFactory Pro trial version 住宅客户分析 蓝石海景成交客户分析 来源区域 客户用途 来源 78% 蓝石海景成交客户来源区域 2% 蓝石海景成交客户用途 来青工 20% 用途分析20% 10% 20% 用 2% 兼自住 78% 70% 本地 外地 外地来青工作人群 自用 投资 自用兼投资 外地客户占20%左右，其中绝大部份是外地来青岛长期工作人群；投资客比例也在20%左右。 数据来源：蓝石海景成交客户分析 PDF created with pdfFactory Pro trial version 市南西部住宅市场小结 p市场供应量小，不属于热点片区 p烂尾楼改造项目占很大比重，楼盘质素不高 p自2003年价格相对稳定，均价区间在[6500,7500]，涨幅很 小 p租金水平不高，质素较好的公寓月租金在20元/平米左右。p小面积1房单位（40-60平米）受到市场追捧p投资人群占20%的比例，外地客户比例不高。 PDF created with pdfFactory Pro trial version SWOT ?海景资源丰富，视野开阔 ?目前环境较为杂乱，与东部沿海区域形 ?与栈桥、第6浴场近在咫尺 成较大反差。 ?四周为交通要道，昭示性很强 ?城市东移后，造成本片区空心化，有进 一步没落的可能 ?老城中心旺地，紧临火车站与长途汽车 站，交通方便 ?体量不大 ?户型结构合