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江苏昆山永*广场策划 投资五亿元开发商业航母“永*广场”，将是“永*”发展历程上浓墨重彩的两笔， 2004 年初即可逐步推向市场。昆山 商业房地产《XX 商业广场》整合策划方案 目 录 第一章 总体策划思路 一、策划的定位、总体思路 二、项目背景 三、企业资源分析、企业目标的界定 四、核心目标——树立品牌 五、项目开发总建议 六、项目的优劣势 SWOT 分析 七．市场机会发现 第二章 市场调研分析 一、XXXX 房地产市场发展概述 二、市场消费心理 三、区域价格及决定因素 四、对配套的市场需求 第三章 项目产品的定位开发报告 一、项目总体资金预算 二、效益控制 三、首期资金投入计划 1 四、项目产品进入市场的时机建议 五、项目产品开发策略 六、项目产品定位策略 第四章 对当前规划设计的建议 一、 整体规划的调整意见 二、 项目策略总建议： 附：产品建议 三、配套的调整建议 第五章 项目整体组合营销策略设计报告 一、项目总体整合营销思路 二、总体操盘计划、步骤 三、资源整合、资本运营计划 四、营销团队搭建建议 五、信心、决心和实现 第六章 开盘前期营销推广策略设计报告 一、项目营销推广主题的确定 二、项目营销推广主题的内涵 三、项目营销推广节奏 四、项目营销推广模式 五、项目营销推广执行方案 第二章 市场调研分析 一、 江苏 XX 房地产市场发展概述 2 ◎ XX 的房地产随着 XX 市的经济攀升得到迅速的发展，XX 市 1998 年、1999 年和 2000 年商品房竣工面积分别为 51.9 万平方米、54.02 平方米和 61.68 万平方 米，2001 年为 62.2 万平方米。 ◎ XX 市商品房施工面积 1998 和 1999 年基本持平，分别为 70.3 万平方米；2000 年商品房施工面积达 74.79 万平方米，增幅为 54.9%，2001 年为 92.2 万平方米， 2001 年增幅最为明显。 ◎ 随着住房制度的改革和深化，1998 年商品房销售面积为 28.46 万平方米，1999 年为 28.18 万平方米，2000 年为 43.24 万平方米，到了 2001 年剧增为 64.8 万平方 米。 ◎ 自去年来XX 市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚 刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为 2000 年的 1800 元/ 平米攀升到 2001 年的 2300 元/平米，增幅达 27% ，大大超过了 13%的年均增幅， 一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着 XX 居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道， 但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在： 1.XX 人均可支配收入增长缓慢； 2.XX 人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2001 年 7 月前国有土地的买卖操作不规范，自2001 年后的人为因素导致房价上 涨因素较多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来 XX 房地产的价格走势？我们认为短 期内（5 年内）不会影响，这主要及与以下理由： 3 1.XX 的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结， 其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资 金、人流将继续存在； 2.XX 房价是上海的 1/2，苏州的 2/3 ，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功， 带动迁移资金流动，离上海最近的 XX 肯定得到惠顾；XX 本地企业也会意识到 即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX 已较苏州有更大 优势，势必在 XX 打下坚实基础； 3.主要依靠外来投资制成的 XX 经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投 资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX