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柳州市商业房地产策划 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 5 1.1 柳州经济现状及发展趋向分析 5 二、柳州房地产市场分析 7 2.1 柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2 柳州房地产市场供求分析 9 2.3 房地产市场价格分析 10 2.4 房地产市场空置简析 12 2.5 各区房地产市场特点及趋势 12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析 17 4.1 商用物业的类型 17 4.2 商用物业的特征 18 五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、柳州市商业环境分析 23 6.1 商业布局总体分布 23 6.2 主要商业物业竞争格局分析 24 6.3 2001 年-2002 年柳州市商用物业销售市场的简析 25 6.4 现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5 商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6 商用物业市场存在的现实问题 30 七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33 7.1 柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33 7.2 居民收入水平和消费结构分析 35 7.3 柳州市民消费心理分析 38 7.4 主要商业地段经营者分析 43 八、针对性的区域商情调查 46 8.1 调查目的 46 1 8.2 五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3 五星商圈主要商场经营分析 50 8.4 近期同区规划的影响 54 九、客户群体分析 56 9.1 目标客户群体 56 9.2 目标客户群的需求分析 57 第二章 项目分析 58 一、地理位置 58 二、项目规模 59 三、项目现状 59 四、项目的资源整合 60 4.1 与城市规划前景的整合 60 4.2 与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3 与商业经营功能的整合 62 4.4 与步行街文化的整合 62 4.5 与旅游资源的整合 63 4.6 与电子商务资源的整合 63 4.7 与事件营销策略的整合 63 五、项目 SWOT 分析 65 5.1 总表 65 5.2 项目优势分析（S） 66 5.3 项目劣势分析（W ） 69 5.4 项目机会分析（O ） 71 5.5 项目威胁分析（T ） 74 第三章 竞争对手分析 76 2 一、概述 76 2.1 区位因素（商圈因素） 77 2.2 产品因素（规模因素） 78 2.3 经营因素（经营定位） 79 三、主要的竞争对手分析 80 3.1 五星商业街 80 3.2 蓝色港湾 82 3.3 谷埠街国际商城 83 3.4 新时代商业港 84 3.5 温州商贸城 85 3.6 润和#8226;时代广场 87 第四章 项目定位 88 一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2 市场定位： 88 二、项目形象定位 89 2.1 形象主题定位： 89 2.2 支持点： 89 2.3 项目名称建议 89 三、项目功能定位 90 3.1 商场 1-4 层的区位划分 90 3.2 商场的商品定位及功能定位 91 3.3 商品定位 92 3.4 功能定位 92 四、商场目标客户定位 93 4.1 租赁使用商场的目标群分析 93 4.2 商场的目标消费群分析 93 4.3 商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97 3 一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL 的概念 97 1.2 建立具有中国特色的 MALL 98 二、建筑风格建议 99 2.1 大厦建筑设计建议 99 2.2 具体建议 99 三、环境设计建议 101 3.1 花的海洋 101 3.2 动态园林休闲区 102 3.3 音乐无限 102 3.4 艺