济南北康高层项目前期市场研究简报.pdfVIP

济南北康高层项目 前期市场研究简报 济南新联赢房地产营销策划有限公司 2012 3 12 报 第一部分：济南房地产市场综述 告 框 第二部分：竞争项目的概述 架 第三部分：项目操作认知 第一部分 济南房地产市场综述 2011年济南房地产市场回顾 严厉调控持续全年，政策效果初步显现 以限购、限贷为核心的严厉调控持续一年，对济南房地产市场 的影响日渐显著，市场寒意浓烈，成交量持续低迷，房价开始出现 回落，政策效果初步显现。 与其他开发企业相比，品牌开发商在淡市下的表现尤显突出 面对多变的市场形式，品牌开发商业绩骄人，市场应对能力更 胜一筹。一方面，入住济南的品牌开发商通常集中在郊区布局，项 目规模大，定位中端或中高端，以刚需客户为主要客群，受房地产 调控政策的影响相对较小；另一方面，品牌开发商市场反应迅速， 面对不利的市场局面，能积极有效的采取灵活营销策略，抗风险能 力强。 2011年济南房地产市场回顾 郊区化趋势初现，中高端项目低总价成为市场主力。 在调控政策持续、房价高企的2011年，郊区大盘低总价优势突 出，同时推盘速度快成为市场持续按关注的重点，吸引了大量刚需 客户，为整体市场成交做出了大量贡献。 土地市场由热转冷，地价止涨下行 与房地产市场如影随形的土地市场，在房地产市场成交量出现 下滑势头以后，2011年下半年开始又热转冷，开发商拿地日趋谨 慎，地王频现的现象偃旗息鼓，土地市场从竞争激烈的“地王时 代”进入了“底价时代”，低价结束了自2008年开始的连续三年的 高歌猛进，全年土地单价338万元/亩，较2010年下降41万元/亩。 济南房地产格局划分 1、城中板块 2、城南板块 3、城西板块 4、北部滨河板块 5、花园路东与高新区板块 6、奥体文博与旅游路板块 7、邢村附近板块 8、长清大学城板块 9、圣井板块 10、章丘板块 。 济南市场土地供应信息 土地供应总量分析 济南市2011年居住及商服供应土地统计分析表 如图所示，2011年济南供应土地98宗，比2010年减 少52宗，供应面积、建筑面积分别为447万平方米、 1750万平方米，同比均下降35%。 济南市场土地供应信息 济南市商品房用地供应宗数及平均面积走势图（万平方米） 济南市场土地供应信息 总体来看，2011年居住及商业供应土地成以下几个趋势： 第一，土地供应郊区集中化趋势更加明显。 随着城市建设和房地产市场的发展，市区内可供开发的土地不断 减少，土地供应逐渐向城市外围扩展，特别是今年，土地供应的 郊区化特征尤为明显，西客站片区、唐治片区、滨河新区、汉裕 片区等济南市“十二五规划” 明确重点发展的区域土地供应集中， 供应量大，预计将发展成新的组团居住区。 第二，土地供应量减少 2011年土地供应宗数、供应面积同比2010年减少三分之一，供应 量较年初公布的济南2011年居住及商服土地供应计划缩减12%