张家港购物公Shoppingpark案例分析.pdfVIP

张家港购物公Shoppingpark Ï 案例分析 Ï 项目简介 Ï Ï 目前国内的房地产业界，无论开发商还是顾问公司，对于大型 综合性商业项目的运作尚处于摸索阶段，整体上缺乏经验;尤其是面 对新规划区域的此类项目 难度高、商业类型多、周期长、投资 大，就更加需要一种区别于程式的、真正专业化的理念，去开辟一 条新的商业地产开发思维。 项目简介 2005年4月初，由 家港政府主持开发的市重点项目 家港购物 公园，向包括我行在内的全国八家优秀商业地产咨询服务公司邀标， 要求为之提供市场研究、项目定位、商业规划、建筑设计顾问、租售 代理、项目运作顾问等全程服务。幸运的是，最终我行在两轮的竞标 中以最佳方案中标。经过9个月艰苦的工作，我行顺利完成该项目前期 开发咨询与建筑设计顾问委托事项，得到客户的认可，同时笔者本人 也荣幸的被 家港市政府聘为该项目总顾问。本着抛砖引玉的精神， Ï Ï 我 现将该策划案的精华之处阐述如下，期望与业界一同分享而推动 Shoppingpark开发的深化。 从问题着眼：一“新”二缺 任何项目都存在核心问题点或项目挑战。策划，就是提供解决项目问 题点的最优方案。 家港购物公园位于城西新区，区域尚处于开发建设中。周边已建成 小区规模小、数量少。政府虽然将一所重点中学及一家医院搬迁至此，但 整个新区居住人口仅有一万余人，项目缺乏消费人气。此外， 家港购物 公园虽然属于政府规划的商业副中心，但周边没有任何大型商业设施，完 全缺乏商业氛围。Ï Ï 从问题着眼：一“新”二缺 在以上分析的基础上，项目核心问题点被界定如下：新区，缺 乏消费人气、周边缺乏商业氛围;即所谓的一“新”二“缺”。我们知道 商业地产有这样一条金科玉律：人气定生死。一个商业项目的成功 与否归结于两个字“人流”，缺乏人流的商业必死无疑。故而，“人气” 成为了我 必须面对的最大项目挑战。 近年来， 家港商业发展平 ，基本保持着市级商圈单核辐射 的商业格局。在老城区，距离项目5公里，存在一个老商圈，商业面 积约20万平方米，包括约300家临街商铺，约80家各类休闲餐饮和3 家大型综合百货商场，经过数十年发展，商圈辐射范围包括整个 Ï Ï 家港地区及邻近县市;它引导我 思考：在与老商圈的竞争中我 的 特色和优势何在？如何扭转原有消费习惯,吸引消费者前来本案购物? 如何促使购物公园的子系统得到最大限度的利用? 定位：与步行街错位 沙洲路步行街商圈作为 家港市唯一的市级商业中心，由沙洲中路商业 步行街、杨舍西街、长安街等组成，沙洲路步行街是 家港市市级商业中心 的核心商业街，租金很高，最高达到18.5元/平方米/天。主要业态以服装为 主。在步行街东端分布三家传统商场：第一人民商场、国际购物中心、商业 大厦;其中第一人民商场以年营业额5亿元人民币独占鳌头。 家港老商圈功 能业态较为单一，局限在购物，且品牌档次较低，不能满足张家港人消费 级的需要。 Ï Ï 定位：与步行街错位 u参考“提供和大城市中