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2011 年万达西安项目投资测算 1 2 目录 目  录 序章 第一节 第二节 第一章 第一节 第二节 第三节 第四节 第二章 第一节 第二节 第三节 第三章 第一节 第二节 第四章 第一节 第二节 第三节  西安商业及项目概况 西安概况 西安消费市场运行概况 西安商业调查与分析 西安商圈市调与分析 项目所在商圈市调与分析 西安唐人街及铜锣湾广场概况 竞争项目市调与分析 西安消费市场调研及分析 西安居民收入概况 调查及分析方法说明 消费者问卷调查结果与分析 项目定位 简 述 项目定位描述 项目业态组合 业态组合概念 项目业态、业种 项目平面规划图 第 1 页 共 90 页  P1—P8 P1—P5 P6—P8 P9——P66 P9 —P39 P39—P42 P43—P45 P46—P66 P67——P84 P67—P67 P67—P73 P73—P84 P85——P95 P85—P91 P91—P95 P96——P105 P96—P97 P97—P105 P105—P105 序章 西安商业及项目概况 序章  西安商业及项目概况 第一节  西安概况 一、西安概述 西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心 和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安 历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆 经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为 先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间 的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发 的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商 贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。 〈一〉地理概况 西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。 东西最长 204 公里，南北最宽 116 公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸 阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省 区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积 9983 平方公 里，其中市区面积 1066 平方公里。 第 1 页 共 90 页 序章 西安商业及项目概况 〈二〉行政建制 西安市现辖十三个区县，其中辖区 9 个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥 区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县 4 个：蓝田、周至、户 县、高陵。 〈三〉气候概况 西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均 气温 13.0～13.4℃左右，最冷的 1 月份平均气温-1.3℃左右,最热的 7 月份平 均气温 26.7℃左右；全年最高气温 39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数 1983～2267 小时。市区年降雨天数 93 天，年降水量 558～750 毫米，主要集 中在 7-9 月。年平均降雪日为 13.8 天。 〈四〉旅游、饮食 作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被 誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安 享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境 内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园 十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经 600 年风雨沧桑依 旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭 楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城， 莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独 具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民 族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流 连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃 80 余种， 日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。 〈五〉交通状况 西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线 上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合 地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化 立体交通网络。 第 2 页 共 90 页 序章 西安商业及项目概况 〈六〉人口情况 对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非 常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近 750 万，城区人口已超过 400 万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情 况下，2005 年末西安市总人口将达到 759.04 万，到 2020 年总人口将达到 1200 万，属中等规模城市。 ? 西安市的常住人口数量：741.