物业管理欠费原因分析及解决建议　.docVIP

PAGE1 / NUMPAGES6 物业管理欠费原因分析及解决建议 物业管理欠费原因分析及解决建议 依法而论，业主享受合同约定的物业管理服务，就应承担缴纳管理费的义务，但是由于种种原因，物业管理欠费成为一种普遍而严重的行业问题。 分析欠缴管理费的原因，大致有四类： 一、物业管理企业服务质量引起的欠费行为。 l、物业管理企业服务质量不能满足业主的要求，提供的服务质量不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或或拖欠费用(法律上可上升升到履行合同抗辩权)。 2、物业管理企业没有摆摆正服务与管理的位置，对对业主约束过度。一方面，，作为权属所有人的业主，，不但没有享受对自己拥有有物业的自主决策权、选择择权，还要受到物业管理公公司的过度管理与约束；另另一方面，一些物业管理企企业市场观念、服务意识不不强，重收费、轻服务，导导致服务成本居高不下，收收费标准明显超出业主预期期。 二、业主自身原因引引起的欠费行为。 1、业业主无支付能力。一部分业业主由于下岗、失业、家庭庭变故、投资亏本等，导致致客观上失去支付能力。 、部分业主的习惯与观念问问题。一些业主的消费习惯惯与观念还未从计划经济时时期的福利体制转变过来，，没有将物业服务看作是使使自己物业保值增值的消费费行为。 、业主对物业管管理公司职责的错误定位。。在不少业主的观念里，物物业管理公司是大包大揽的的管家，小区里诸项事务应应管理管好。诸如楼上业主主装修引起地板漏水、渗水水，楼下业主排放油烟，隔隔邻放音乐、装修发出噪声声等，这些问题业主都可能能归罪于物业管理公司服务务不好，失职，因此拒交费费用。 三、开发建设单位位和市政等原因引起的欠费费行为。 1、开发建设单单位遗留问题所致。主要包包括开发商遗留下来的临水水、临电、房屋质量差、配配套设施不完善等问题。 例如，广州“某山庄”小区区就是一个典型的例子。该该小区由于前期开发阶段开开发商的实力不够、开发不不规范、巨额欠债，三期开开发只开发了二期，小区内内供水、供电都是临时的，，开发商的巨额欠债，导致致其下属的物业管理公司无无法以向业主提供正常的服服务，引起业主不。小区成成立业主委员会后，通过招招标选聘了新公司。但原公公司拒不向新聘公司移交共共用资料、设备及维修资金金等，后在政府等有关部门门多次协调下，历经18个个月才移交了资料、设备和和部分维修资金，但许多设设备、机器、道路、绿化等等已严重损坏，而巨额维修修资金被侵占和挪用，小区区电梯、消防、用水、用电电存在极大案例隐患，一旦旦发生停电、停水等，将产产生严重后果，业主的合法法利益将受到极大损害。 、业主对外部环境不满所致致。一些业主把因市政施工工造成的交通不便、停水断断电，或因城市规划改变造造成的居住环境质量下降等等归责于物业管理企业。 、建、管不分的体制性弊弊端。建管不分导致物业管管理公司一开始就不能居于于独立经营主体的地位。发发展商要么把收费标准，获获取 物业服务的垄断利润润；要么为促销需要，把收收费标准人为压低，一旦结结束，开发商搞好物业管理理的外在压力与内在动力减减弱或消失，就会减少或停停止补贴，迫使物业管理公公司提高收费或降低服务质质量。不管哪种情况都会业业主把开发商遗留的质量问问题归责于物业管理企业。。 四、法律、法规不健全全或政府指导不力引起的饱饱食终日行为。 1、物业业管理的市场机制不健全。。业主与物业管理企业双向向中选择和公开、公正、公公平的市场竞争机制在我国国尚未真正形成，因此大分分企业没有真正实现市场化化运作，这些企业往往依附附性强，自我封闭运营，专专业化程度低、成本高、效效益差的情况长期得不到根根本改变，物业服务质量难难以提高，收费体现不出服服务质量，业主拒交费用难难以避免。 、政府服务收收费定价方式不当。在过去去很长一段时间内，多数物物业服务的收费价格是政府府定价或指导定价，政府在在物业服务价格方面的干涉涉力度偏大，真正市场化的的价格机制难以形成，消费费者不能认可服务收费标准准。加之所定的价格往往是是笼统的综合服务费，容易易让消费者认为收费涵盖了了室内室外，居家区域的各各类服务内容，误解物业管管理企业未尽到服务义务。。 、行政监管薄弱、司法法低效。以广州为例，每个个区房管局物业管理科只有有2至3名工作人员，但要要承担多方面业务管理，主主管部门根本分不出人手和和精力对物业管理事务严格格监管、深入指导。另外，，我国当前的司法诉讼程序序多、费时长、效力低，使使得欠费不能得到及时制裁裁，有关各方通过诉讼程序序解决问题的成本很高。 、社会信用体系缺乏。由于于计划经济向市场经济转型型过程中，市场经济规范运运行的重要基础——社会信信用体系尚未建立，这样在在法制以外就难以对投机取取巧、不讲诚信的行为形成成有效遏制，遵规守约的社社会风气难以形成。 ???? 五、解决物业业服务欠