财务评价在房地产投资可行性研究中的应用pdf.docVIP

科技信息专题论述 科技信息 财务评价在房地产投资可行性研究中的应用 合肥海恒发展股份冇限公司王小平安徽审记职业学院李娜 ［摘耍］房地产投资可行性研究是在项U投资决策前，对拟开发项口的经济介理性■适用性■技术先进性■建设的必耍性和可行性 进行全血分析和综合评价，而财务评价是项II可行性研究中的重要一环，为项II的可行性研究提供依据和支搂 为投资决策提供 帮助。［关键词］财务评价可行性研究 房地产投资可行性研究是在项目投资决策前,对拟开发项目的经 济合理性■适用性■技术先进性■建设的必要性和可行性进行全面分析 和综合评价，针对拟投资项冃该如何投资建设，得出较科学的意见， 为项H投资决策捉供科学的依据。而财务评价是项H可行性研究屮的 重耍一环。投资项目旨在最人限度地获得经济效益和社会效益，财务 评价正是通过对项冃的投资估算?市场需求和营销环境进行分析，从 财务角度预测项H未來町能产生的投资回报和经济效益，为项H的町 彳了性研究提供依据和支挤 为投资决策提供帮助。进行房地产项I」财 务评价，首先要佔算出项目的投资成札收入税金和利润等基础数 据，然后据此计算出相应的技术经济指标,对照有关标准,判断项目 是否可行或从中选择最佳方案。 以某房地产公司拟投资建设青年公寓项忖为例，简要介绍财务评 价的基本方法和步骤。 1.基础数据准备和估算 在进行项H财务评价前应对必耍的数据进行实地的收集整理，对 需要用到的各类参数可采用同行业或相关的行业数据进行估计。 M 项冃总收入估算根据项冃所处的地理位置■交通条件■物业 档次■周围环境等,和对 本项目附近地区的具有竞争性发展项目的销售情况进行个案分析,得出住宅 均价为4500元/平方米。项目总销售收入为3. 67亿元（详见表1 “经营收入估算表T O 表1经营收入佔算农 项冃 第1年 第2年 第3年 合计 项目投入使用比例 0 100% 100% 销售面积（『） 17548. 68 40000 24000 81548. 68 销售收入总计（万元） 7896. 91 18000 10800 36696.91 实现资金流入（万元） 6317.91 15979 11400 36696.91 1.2项目总投资佔算 1.2.1建设投资佔算 木项目投资佔算不包折各类用房的二次粘装修费用和项目物业管理 公司开办费。建设资金以企业口茅、预售房款和很行贷款三方面解 决,投 资估算屮利息资本化计入建设期。项目建设投资估算屮仅计算因本项H 建设而产生的项目管理费用，不计企业经营所需流动资金。 表2项冃成本估算表 序 号 项目名称 总价 单位造价 备注 （万元） 2 （兀 /m ） —■ 土地费用 600. 37 73.62 二 前期费用 286. 04 35.08 建造费用 19946.06 2445. 91 四 棊础设施建设费 328 08 103.2 五 配套设施建设费 500 61.31 含地而停车场、垃 圾站、配电所等 开发间接费用 757. 15 92.85 七 建设管理费 360.3 44.18 2-5 项的 1.5% 八 财务费用 702 86. 08 贷款6000万，利率 7. 8%, 1.5 年期 九 涨价等不可预见费 500 61.31 估算 十 开发总成本 26940 3303.55 建筑匚程费■安装工程费均参照全啊统一建筑安装工程基础定额 和当地类似工程指标估列。设备费按询价或类似工程设备投资估列。 经 计算,项目总投资26940万元,具体见表2“项目成本估算”。 1.2.2营销费用佔算 根据LI前当地房地产销售代理行业的悄况，按房地产销伟总额的 3%计提房地产策划.营销、广告费用，本项目预计总销售收入 36696.91万元，总营销费用约1100.91万元。 1.3项目税金佔算L3. 1 营业税金及附加估算 由于厉地产项目建设周期长，通常跨儿个年度才能竣工决算，所以 税法规定房地产行业按照实收房款预缴税款,等项目结束一并清算， 所以纳税基数以实收房款为计算慕数。税率均按税务局规定的现行 税率计算。详细见表3所示： 表3项口营业税金及附加估算表 项目 单位 税率 第1年 第2年 第3年 合计 实收房款 万元 6317.91 15979 14400 36696.91 营业税 万元 0.05 315. 90 798. 95 720 1834. 85 城建税 万元 0. 0035 22. 11 55.93 50. 40 12 44 教育附加 万元 0. 0015 9.47 23.97 21.60 55. 04 地方教育附加 万元 0. 0005 3.16 7.99 7.20 1 35 营业税金及 附加合计 万元 0. 0555 350. 64 886. 84 799. 20 2036. 68 L3.2 土地增