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项目概念策划报告 　　项目概念性策划　　项目概念性策划目前尚无严格的定义，从约定成俗的角度理解，项目概念性策划一般是指项目策划阶段，形成的标志性文档主要是指《项目策划书》。　　《项目策划书》是在在充分调查研究的基础上，判断机遇，寻求机会，产生创意，形成项目概念，对项目未来起到指导和控制作用。项目策划书需要集中回答以下问题：定位、主题、创意、目标市场、规模、时机、开发方式、融资方式、经营模式、投资回报、经济、社会及生态效益、营销策略、招商引资、组织实施、管理服务以及政策把握等。　　《项目策划书》一般框架内容如下：　　一、项目情况介绍　　通过对项目的背景以及资源条件的描述，从总(转载于:写论文网:项目概念策划报告)体上体现项目的全貌，包括项目名称、拟建设地址、匡算投资。　　1、项目背景　　2、项目具备的资源条件　　3、项目进展情况　　二、项目建设必要性通过与区域规划、产业规划等结合，提出既符合国民经济社会发展要求又符合投资者利益需要的项目创意，同时确定项目产品和服务的定位，分析国内外市场情况，对行业的发展周期进行判断，通过行业市场的发展趋势科学估算产品或服务的市场容量。　　1、项目创意　　2、产品和服务定位　　3、国内外市场现状与趋势　　4、市场容量分析　　三、建设内容及规模　　项目建设主要内容，规模等。　　四、项目融资方案　　针对项目的资金需求情况，制定项目的融资方案，包括融资资金来源与金额，股权融资制定融资股份构成计划，债权融资制定还款计划等。　　五、经济和社会价值　　分析项目预期的经济效益和社会效益。　　1、项目的经济价值　　2、项目的社会价值　　1、规划设计前的准备工作　　公司策划部做市场调查——公司策划部、设计部提供规划设计思路——公司策划部、设计部协助委托的设计院一起完成项目前期可行性研究，为立项做准备工作。　　2、立项　　向城市计划委员会提出申请报告　　3、规划设计阶段：　　需要办理的事项有：　　(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，向规划局申报规划要点，规划局审批；　　(2)在项目建议书批复后，向规划局申报项目选址、定点，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时确定规划设计条件。　　选址定点需准备的文件：计委审查可行性研究报告，进行立项；国土资源部门对土地利用总规划和土地供应方式进行审查；建委办理投资开发项目建设条件意见书；环保局办理生产性项目建设条件意见书；文化局、地震局、园林局、水利局对相关专业内容和范围进行审查；规划部门办理选址意见书。　　(3)规划总图审查及确定规划设计条件　　规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达　　的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请。　　规划总图审查及确定规划设计条件需要的通过手续：人防部门进行人防工程建设布局审查；国土资源局办理土地预审；公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局相关专业和范围进行审查；规划部门对规划总图进行评审，核发〈建设用地规划许可证〉，规划部门确定建设工程规划设计条件。　　(4)初步设计和施工图审查　　规划部门对初步设计规划要求进行审查；　　通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。　　(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，向规划局申领《建设用地规划许可证》，凭此证和交纳土地出让金凭证到国土部门办理《土地使用权证》；　　(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。　　申领建设工程规划许可证需要的手续：拿到土地使用权证后请设计院设计图纸，将设计图纸交给规划局审核，审核合格，方发《建设工程规划许可证》。　　立项：向城市计划委员会提出申请报告；　　《建设用地规划许可证》；　　《国有土地使用权证》；〈建设工程规划许可证〉，落实资金。　　1、选址定点；　　2、规划总图审查及确定规划设计条件　　3、初步设计和施工图审查；　　4、规划报建图审查；　　5、施工报建　　6、建筑工程竣工综合验收备案　　项目方案概念设计---总体规划方案设计--总体规划方案报批--园林交通专业报建\人防\消防报建\教育报建--办理年度施工计划--办理建设工程规划许可证--办理开工证征求意见函--办理建筑工程施工许可证--办理商品房预售许可证—办理各种验收--竣工验收—确立产权　　办理规划意见书--项目立项--交通影响评估报告--总体规划方案报批(项目立项