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雅居乐海南清水湾的市场环境分析报告 　　关于清水湾销售情况报告　　清水湾位于陵水县的境内，XX年，雅居乐与国际著名金融投资机构摩根士丹利强强联合，按照建设“国际旅游岛”的标准进行开发，统一规划。自项目开盘以来，销售情况非常可观。市住建局于11月9日组织市房产交易所人员走访清水湾项目，为了了解香水湾项目的销售市场，掌握实际的销售数据，吸取良好的营销方式，为三亚的房地产项目提供参考依据。　　一、清水湾的销售情况　　香水湾是雅居乐地产集团重点项目，去年销售占集团总销量的50%，今年销售占25%。是海南目前最大的房地产项目，占地面积万亩，总建筑面积900万平方米，目前已开发300多万平方米，均价为15000每平方米。今年项目的销售计划为100个亿，已完成67亿，销售面积50多万平方米，其中春节就销售了40多个亿。销售占陵水销售50%以上。　　雅居乐地产是一家上市公司，实力强大，资金充足，据了解，融资渠道较多，主要来源于股票资金、银行贷款以及自有资金，自有资金占较大比例。　　二、销售可观的原因分析　　陵水县政府重视该项目。项目负责人表示，项目无论是前期开发或是后期销售，政府都给予大力的支持，使　　项目的销售自开盘以来较为客观。　　陵水不受限购政策影响。自XX年开始，国家对海口、三亚两市进行限购，许多客户将投资热情转向了其他市县，从而对周边市县的项目产生影响。陵水毗邻三亚，其优越的自然、气候资源与三亚相近，成为许多客户首选投资置业之地。　　清水湾项目是该集团的重点项目，集团对项目投入大，期望高，在营销方面投入个亿进行宣传推广，开展多形式的宣传方式，树立项目形象。　　1、广告投入大，全方位的进行宣传，分别与央视、凤凰卫视、旅游卫视等媒体进行合作，以及主要城市的平面媒体、报纸等都有宣传。在重要城市，例如北京、上海、重庆、内蒙、太原、哈尔滨等11个城市设点销售。　　2、充分利用网络平台，与新浪、易居、搜房等网站大力合作，有针对性的选择全国几大重要城市，参加房展会，加大力度进行岛外促销，并充分利用网络信息资源，借助房展的影响力，宣传产品。　　3、采取团购方式，发放1000套，并九折优惠，激发了客户购买欲。　　4、只要有意向的客户，经过公司审核后筛选，对来看房的客户提供往返机票以及免费酒店住宿，为看房者提供便利，吸引更多的意向客户前去看房，提高成交的机率。　　三、总结　　1、项目负责人表示：虽然陵水不限购，影响比三亚的小，但是受到整个市场的观望气氛影响，许多前来看房的客户都持观望情绪，等待降价。　　2、从项目销售的客源分布来看，与三亚大致相同，“两区一都”的结构较为稳定，内蒙、成都、太原、山东等省市占购买比例一部分。　　目录　　一内容提要????????????????????????2　　二市场分析　　市场环境分析??????????????????3　　产品分析????????????????????????4　　消费者分析???????????????????????6　　竞争对手分析??????????????????????7　　三营销提案　　营销目标????????????????????????9　　营销对象????????????????????????10　　营销口号????????????????????????10　　媒体营销策略??????????????????????10　　营销传播活动策略????????????????????11　　营销活动计划??????????????????????13　　四创意设计提案　　广告主题????????????????????????14　　广告创意????????????????????????14　　网络视频广告脚本????????????????????14　　电视广告脚本??????????????????????15　　平面广告????????????????????????16　　杂志广告????????????????????????17　　报纸广告????????????????????????17　　户外广告????????????????????????18　　五媒介提案　　媒体的目标???????????????????????19　　媒体选择????????????????????????19　　各媒介的广告大小规格要求????????????????20　　广告媒介发布排期表???????????????????20　　六广告费用预算　　预算策略????????????????????????21　　预算明细????????????????????????21