CRIC研究2012年房地产行业总结及未来展望.docxVIP

- -- 2012年房地产行业总结及未来展望 对于房地产行业来说， 过去的这十年既是黄金的十年， 同时也是迷茫的十年， 再也没有 哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到 “牵一发而动全身 ”的作用； 但与此同时， 再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕， 十年以来经历了数轮调控， 国家 甚至不惜采用行政手段进行压制。 而刚刚过去的 2012年，则无论对于整个中国经济而言， 还是对于房地产行业而言， 都有 着重大意义， 作为本届政府执政的最后一年， 同时也预示着新一轮政治周期的开端。 在此时 间结点上， 我们将对过去的 2012年做一次全面的盘点， 看看在这承前启后的一年中， 房地产 行业究竟发生了些什么， 同时对即将到来的更为意义深远的 2013年做些许预测， 希望能够在 这新一轮周期的起点上，率先抓住未来行业发展的机遇。 [ 回顾篇：行业在震荡中企稳回升 ] 如果说 2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交 易量持续萎缩， 一二线城市房价持续回调， 而进入 2012 年以来， 调控其实逐渐进入了第二阶 段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定， 加上房地产市场持续低迷给地方政府财 政所带来的巨大压力， 我们看到行业基本面在 2012年之后明显出现好转， 市场交易量逐渐恢 复，房地产企业压力逐渐减轻， 甚至房价也正逐渐企稳回升， 总结来看， 2012 年无疑成为了 行业全面回稳的一年。 一、 2012年房地产业所处的宏观环境喜忧参半 1、经济环境：前三季度经济超预期下滑，基建投资、房地产回暖推动四季度温和复苏 2012年我国宏观经济走势令人堪忧： 外部环境方面， 欧债危机不断反复， 发达国家经济 分化加剧， 大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行， 全球经济增长明显放缓； 内 部环境方面， 近年来国内生产要素成本持续上涨， 使传统制造业和出口面临重压， 加上主动 调控房地产市场， 多方因素合力之下， 国内经济增长面临较大下行压力。 从数据上看， 2012 年 GDP 增速持续放缓，三季度跌至 7.4% ，形势严峻程度一度超过预期。 四季度起， 国内经济其实出现了比较明显的复苏， 其主要推动力来自于两个方面： 其一， 地方基础设施建设强劲增长， 拉动固定资产投资成功回升； 其二，房地产市场企稳上行， 带 动建设活动温和回升。 两者很大程度上掩盖了出口端的持续低迷， 以及私人经济部门的去库 存重压。从全年的角度看， 2012年宏观经济的最终收官，对于各方而言都还是可以接受的。 2、行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况 房地产行业景气度方面， 2012年以来以 7月份为分水岭呈现先跌后稳， 前8个月，全国房 地产开发投资增速从 27.8%一路下滑至 15.4% ，全国房屋新开工面积更是由正转负；而由于 今年以来整个房地产行业环境的好转，销售指标率先企稳反弹，企业信心逐渐恢复， 8月份 以后景气指标陆续触底，截止 11月，房地产开发投资累积增速已在回升至 16.7% ，而新开工 方面， 8 月单月增速今年来首度转正、前 11个月累积增速跌幅也从 -13.4%(8 月份 )收窄至 -11.1% 。总体来看，下半年以来行业景气度回稳的趋势非常稳固。 信贷投放方面， 2012 年以来以 5月份为分水岭呈现先稳后增， 5月份中央政府开始强调稳 增长的重要性， 随即各地方重大项目陆续开工， 新增贷款明显反弹； 前 11个月累计放出了 7.75 万亿元的信贷， 已经超过去年全年 7.47万亿元的水平， 今年全年新增预计将接近 8.5万亿的规 模。在此背景下，房地产企业资金情况也同步得到改善，截止 11月， 2012 年房地产企业本年 到位资金已连续 7个月呈现增长， 前 11个月同比增长 14.1% ，其中来自个人按揭贷款贡献最大， 增速达到 23.7%。 3、政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性 中央层面来说，相比 2010-2011 年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并 没有全新的政策出台， 但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。 中央领导 人在多个场合反复强调坚持房地产调控， 敲边鼓式的提醒从未间断； 此外， 中央对于个别放 松力度较大、 舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停， 例如年初时的芜湖财税补贴、 年中 时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。 地方层面来说， 相比 2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线， 今年以来明显变得 更加谨慎， “闯关 ”举动从 2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今 年多采用的是