房地产信托风控审查要点.docxVIP

- - 房地产风控审查要点 一、 交易结构 1、 融资成本 应同时满足一下三点： 1） 融资成本不低于【 20%】 2） 信托报酬不低于【 8%】 3） 信托公司年华收入不得低于【 500 万】备注： （ 1） 建筑面积低于 10 万平方米以下的，融资成本不得低于 25% （ 2） 单一资金信托的，信托报酬不得低于【 1%】 2、融资方式 1）项目未取得“四证”的，建议采取大信托模式，同时关注当地国土局及工商局对项目公司取得土地后的股权变更是否有限制， 办理工商变更登记时应不存在障碍。 2）项目未取得四证时不得采取或变相采取贷款及股权投资附回购承诺的交易结构。 3、优先次级比例 原则上不得高于 1:1。 1） 融资人资质较好 2） 土地取得时间较早土地增值明显的， 可适当放宽比例。 但不得高于银监会规定的 3:1. 4、次级资金认定 1）审查融资人次级资金投入是否落实，并要求提供相关凭据。 2）次级资金以融资人实际投入为准， 不得将土地等资产的评估增值作为次级。 3）次级形式：现金、项目公司股权、土地使用权、股东对项目公司的股东借款等。 5、持股比例 （ 1）信托应占绝对控股地位，原则上要求持股 100%或 99%。 （ 2）融资方有并表需求， 要求占比 50%以上，同时同意将其股份质押给信托的。 二、交易对手 1、倾向选择二、三线城市具有一定知名度的开发商，且具有相应的资质及开发 经验。 2、交易对手资信 1）资信良好， 无任何不良信用记录 （包括已结清不良记录和未结清不良记录） 2）应提供融资人及控股股东的贷款卡卡号及密码，并在尽职报告中反映人行征信系统查询结果。 3）要求融资人资产状况、经营业绩良好，法人治理结构完善，注意回避经营风格激进、资产负债率高、资金链紧张的房地产企业。 3、房地产开发资质 1）融资人或其控股股东应具备房地产开发【三级】或三级以上资质。 对于资质低于【三级】开发经验低于【 20 万平方米】的，如果项目本身具有一定优势，建议提高融资成本至【 25%】。 2）实际控制人累计开发面积应不低于【 20 万平方米】，并提供相应证明资料。如股东出资证明、竣工备案登记等。 4、项目公司成立时间 1）如果股权结构清晰，债权债务关系简单，最好是融资人为本醒目新成立的项目公司； 2）对于存续时间较长的项目公司，需聘请专业中介机构进行，最大限度防范或有负债带来的风险。同时要求融资人对或有负债提供连带责任担保。 5、项目价格 原则上不考虑房屋均价低于 4000 元/平方米的地区。 三、投资预测 1、自筹资金比例 融资人自筹资金不得低于项目总投资的【 15%】，避免接触融资人财务杠杆比例过大的项目。 2、 预售政策 尽职报告必须详细说明当地的预售政策，如： （ 1） 销售许可证的办理条件， 如有的地方要求施工至正负零预售， 有的地方要 求主体工程封顶预售，有的地方要求建到一半预售。 2） 关注预售的时间是否与项目的开工时间及预售条件相符。 3） 关注当地预售政策中是否要求预售款进行监管。 3、 销售价格预测 尽调报告中必须提供详细的、 强有力的证据支持项目的预售价格预测， 如对周边竞争性楼盘（一手及二手市场）售价情况进行详细调查说明。 4、 销售进度预测 尽调报告中必须详细的、 强有力的证据支持项目的销售进度预测， 如考察周边楼盘的销售进度、当地居民住房需求量、当地商品房供应量、房屋空置率。 5、 现金流预测 1） 尽调报告中必须包含现金流量预测； 2） 现金流量预测必须按季度编制； 3） 关注现金流量表中是否存在资金缺口。 关注信托资金与自有资金投入是否能满足取得预售许可之前的项目前期开发投入。 4） 关注现金流在信托到期时是否足以偿还信托本金及收益。 5） 除非有强有力的证据证明， 否则不得将车库的销售回款包含在信托期内的现金流量预测中，但可在项目利润预测中考虑车库销售额。 6、 信托本息的现金保障倍数 依据信托退出后的时点计算的累计现金净流额不得低于信托计划的 30%。 7、 项目投资效益指标 1） 项目毛利率不应低于 30%。 2） 资本投资收益率不得低于 80% 计算公式：资本投资收益率 =项目净利润 /（自筹资金 +信托资金）对项目售价进 行压力测试，盈亏平衡点和现金流平衡点应该低于 70%。