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商业地产开发项目定位研究 摘要：近年来，我国商业地产开发受到前所未有的关注，同时也存在空置率高、盈利能力低等问题。这些问题同缺乏详细的市场调查和科学的项目定位有着直接的关系。进行精确的项目定位是商业地产开发能否成功的关键要素之一研究中国商业地产项目定位的相关问题已刻不容缓，具有深刻、突出的现实意义。 关键词:商业地产；定位分析；项目定位 Positioning study of the commercial real estate development projects Abstract: In recent years, China’s commercial real estate development by the unprecedented attention, and there are high vacancy rate, low profitability of the problem. These problems with the lack of detailed market research and scientific projects are directly targeting the relationship. The precise location is a commercial real estate project the success of the development of one of the key elements. The study of Chinese commercial real estate projects targeting issues related to the urgent, profound, highlighting the practical significance. KeyWords: commercial real estate, location analysis, project location. 1.绪论 1.1研究背景 随着国民收入的不断提升，拉动内需政策的加强，社会保障设施的完善，全国掀起了商业地产的开发热潮。原先项目的选址一般都在北京、上海等大城市和沿海开放地区，但是随着我国住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机，为商业地产商提供了市场机遇和政策的空间。 最近，中国目前的商业开发逐步走向社区化。随着城市布局的调整，商业建设日趋走向社区化。家乐福、沃尔玛等都是商业社区化的典型。作为企业必须要有经济效益，没有经济效益企业就没有发展的条件，也没有服务基础，所以社区化是一个必要的考虑。 商业建设趋于人性化、功能化。商业项目最大的价值不在于出租率和租金的价格，也不在于地产的增值，而在于它有社会效果和自身的经济效益。社会效果就是我们这个商业如何为社会服务，树立以人为本，更好地服务周围，更好地促进当地经济发展和商业协调。商业建设应该具有什么样的功能十公重要。明确了功能，这些功能如何与生活相适应，与其它的设备相配套，这样就能促进商业健康常发展。 根据有关国家统计局的数据表明，2011年12月份，全国房地产开发景气指数，为98.89，比11月份回落0.98点。房地产开发投资总共61740亿元，其中商业营用房和办公楼的绝对量分别占7370亿元和2544亿元，同比分别增长30.5%和40.7%。而同时住宅绝对量虽然还是占据大部分，但是同比增长却再另两个之下为30.2%。虽说之间相差的数值并不大，但是2011年的上海市统计网显示，商业地产的开发投资从2000年的51.51亿元到2010年的244.70亿元，2009年为185.10亿元。上升额度大约是60亿元。 虽然中国目前商业地产开发空前热涨，但是中国目前的商业地产的投资规划是存在着明显的缺陷和不足的。中国的MALL在同一时间段内冲击市场，动力并非是市场的投资行为，而是投机行为。一些商业地产开发商盲目跟风，随意的经验决策取代了理性的可行性分析和论证，不能进行准确的项目定位。开发商的聚集出手使得商业地产转变成一个独立、高利润的产业，全国掀起了商业地产开发的热潮。很多地产开发商也因此获得了丰富的利润，其股份资本开始复杂化，投资也有些盲目和混乱。以至于导致商业地产出现局部过剩，空置率高居不下，存在着结构性过剩的现象，业内地产开发企业出现销售危机。造成全行业投资收益率低无利可图。盲目的进行投资，没有进行有效的前期定位分析，直接导致项目的失败或者亏本。 事实上与欧洲和日本等发达国家相比较，今日在中国上演的高速度蓬勃发展的商业地产，还是欠缺理性的，开发商要理清思路调整心态面对来势汹汹的商业地产。目前，商业地产项目开发盲目无序，与地方政府商业规划脱节，并且商业地产的运营模式的缺陷，国内商业地产开发