房地产开发公司资产评估.docx

HYPERLINK 房地产开发公司资产评估 评估方法 I.概述 资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。 1. 资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，以确定评估对象价值的评估方法。 2. 收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值的评估方法。 3. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。 II.评估方法 选取理由及说明 根据《资产评估准则—企业价值》,注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适应性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 资产基础法：由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。因此资产基础法的适用性很强，对委估企业适用。 收益法：由于委估企业系持续经营的企业，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，以及被评估资产预期获利年限可以预测。故委估企业也具备收益法评估的条件，可以采用收益法评估。 市场法：市场法的理论基础是同类、同经营规模并具有相同获利能力的企业其市场价值是相同的（或相似的），由于被评估企业主营业务涉及房地产金融、能源、汽车等多个行业板块，相似的上市公司或交易案例很难取得。因此委估企业适合资产基础法和收益法评估，不适用市场比较法评估。 III.资产基础法介绍 企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场状况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。 货币资金 对货币资金按核实后的账面值评估。 交易性金融资产 交易性金融资产按基准日二级市场交易价净值评估。 应收款项 对于有理由相信能全部收回的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，根据企业提供的历年催债资料，分析欠款原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等相关因素，认定个别收不回的款项评估为零；其余按风险状况参照会计上估算坏帐准备的方法，从应收帐款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。同时原企业计提的坏账准备评估为零。 存货 对存货根据市场价格信息或企业产品出厂价格查询取得现行市价，作为存货的重置单价，再结合存货数量确定评估值。对于现行市价与帐面单价相差不大的存货，按帐面单价作为重置单价；对产成品，现行出厂市价扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，然后确定评估单价；在产品根据其约当产量比照产成品评估；对损坏、变质、不合格、型号过时的存货按照可回收净值确定评估值；对在用低值易耗品，考虑成新率因素后确定评估值。 存货-开发产品（房地产开发企业） 对已经完工的开发产品，根据物业的类型、数据的可采集性等，分别采用市场法、成本法、收益法等方法评估，并优先选取市场法、成本法的评估结论。 （1）住宅类物业：采用市场法评估； （2）可租、可售的非住宅类商业物业：采用市场法和收益法评估，最终根据未来资产的实际状况，采用最合理的评估方法结论； （3）市场法评估受限的物业：采用成本法和收益法评估，最终根据未来资产的实际状况，采用最合理的评估方法结论。 市场法：市场法是根据产品的市场销售价格，扣除与销售有关的费用、税金（含营业税、增值税和所得税）、部分利润计算。基本公式如下： 评估值=销售收入-销售管理费用-销售税费-土地增值税-所得税-部分净利润； 收益法：收益法为持续出租物业，通过物业存续期间的净利润折现额来体现物业价值，收益法公式如下： 评估公式：P = ?? ? 收益口径为： 租赁收入是由企业实际租约约定租金或者租约期外客观租金×（1-空置率及租金损失率）后获得。 上式中 Fi=租赁收入-年运营费用租赁收入是由企业实际租约约定租金，以及 租约期外客观租金×（1-空置率及租金损失率）。年运营费用包括管理费、维修费、保险费、房产税、营业税及附加、所得税等。 折现率=无风险报酬率+风险报酬率。 成本法：对开发物业采用成本法，一般采用房地分估的方法，即对房屋建筑物采用重置成本法评估，对土地采用市场法评估，然后加总得出物业价值。 存货-开发成本（房地产开发企业） 对条件具备的正常的房地产开发项目，采用假设开发法及成本法确定评估。 （1）假设开发法，又称剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开