房地产土地估价评估案例指错总结表.docVIP

. . 案例指错总结 　 分类 常见错误 通用 看到数字，第一，要反映取值有没有依据，第二取值对不对。 一类错误是缺少，如缺少依据，缺少计算基数项目，缺少权重、缺少税费。 第二类错误是错放，包括报告结构顺序错乱、将不该出现的项目计算在内、将本该是区域因素的项放到个别因素中，如朝向、楼层、景观等。 第三数错误是取值错误，包括用错估价方法、估价时点不对，数据取值错误。 总体结构 总体结构 固定格式报告8项，结果报告14项，技术报告8项，顺序不对或者缺项，算错。 固定格式缺项，算错。 估价报告中没有两名及以上的注册估价师亲笔签名，算一处错。 估价报告中没有加盖估价机构公章，算一处错。 估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内，算一处错。 估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围，算一处错。 估价报告内容前后严重矛盾。 报告结构 封 面 封面应有7项，报告名称、项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号.缺项算一处错，或者表述不正确。 报告名称：如果是抵押，一定要写房地产抵押估价报告。 封面中缺委托人或者是“估价报告出具日期”可作为一处错误。 缺少估价编号肯定是错。 目录 目录格式6项，标题，声明，假设限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件6项，少一项算错。 致委托人函 致委托人函固定格式有9项。标题、致函对象、估价机构落款和盖章、日期。正文部分5点，要写明估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价结果（总价、单价）。缺少一项，都算一处错。可以不用写单价。 主要错误：估价时点不对应，无致函落款，法人签字，估价机构盖章，缺少估价目的，缺少价值类型，缺少估价报告有效期，抵押价值地没有说明法定优先受偿款和抵押价值。 但是在考试中，致委托人函中缺估价方法或者在致函落款中没有法人签名盖章，不算错。 致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果不一致的，算一处错。 致函落款处的致函日期，一般都是估价报告出具之日。 声明 标题为：注册房地产估价声明 要列出实地查勘的注册估价师的姓名。 一定要有参加本次估价的注册估价师的姓名、注册号、亲笔签字、盖章。 不要求有“实地查勘日期”，缺了不算错。 重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明，如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。 假设限制条件 要说明4个部分：假设前提、未经调查确认或无法调查的资料、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响、报告使用的限制条件。 说明不全，如工业房地产作商业用途，假设…… 他项权利，抵押权对资产的影响。 特殊处理，无年确认的数据特殊处理。 权证说明，证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出，如商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让说明。 不能随意编造对估价对象结果有直接影响的估价假设。 假设限制条件中没有说明对估价结果有重大影响的不确定性因素，也未说明该不确定性因素对估价结果可能产生的影响。 假设限制条件中说明了有重大影响的不确定性因素，但是未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。 对于估价时点与实地查勘日期不一致的，应在假设限制条件中进行假设说明。 估价结果报告 固定格式加标题在内14项，顺序不能错，不能缺项。 估价结果报告中估价机构中缺“估价资质证书编号”，算一处错。 估价时点中没有说明“估价时点的确定理由”，算一处错。 市场价值评估应有最高最佳利用原则，如不是市场价值则可以不列此原则。 结果报告中，一定要有估价报告使用期限。 估价结果确定，不要求总价、单价表述齐全。但一定要求有总价和大写金额。 估价技术报告 具体见各方法 估价结果报告 委托人 写明委托单位全称、法人和住所。如是个人委托，要写姓名、住所、身份证号。　 估价机构 要有估价机构全称、法人或合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。缺少一项算一处错。 估价目的 着重查看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。 估价目的表述不具体、不准确。 估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为。　 估价对象 概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。 对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况； 对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。 土地权益方面：土地使用权人交代不清，没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。土地使用权性质，出让与划拨、集体所有与国家所有、长期用地与