广州市房地产市场存在的问题及对策研究开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告 题目：广州市房地产市场存在的问题及对策研究 课 题 类 型： 论文 ? 设计 □ 学 生 姓 名： 学 号： 班 级： 工商管理6班 专业（全称）：工商管理 系 别：管理系 指 导 教 师： 一、课题研究的目的、意义 我国房地产业在近年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业。在此大环境下，我国的部分大城市（如广州、上海、北京等一线城市）的房地产市场对国民经济的影响更是日益加大。以广州市为例，2005年～2010年，广州市房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约16％，年均直接拉动GDP增长约1.5个百分点。与此同时，广州市房地产业的快速发展也不同程度地带动了珠三角一带的建筑、装潢、家电等20多个行业的发展，为广州、广东乃至我国的经济持续快速增长做出了积极的贡献。但随着市场经济的发展和各项改革的深入，广州市房地产市场在发展中也暴露出不少问题，比如：商品房空置严重，结构性矛盾突出；商品房价格不合理，影响商品房有效需求的扩大；房地产税费过重，法规不健全；房地产市场服务体系不够完善等。这些问题的长期存在和不断积累将严重影响社会经济的稳定和谐发展,应引起我们的重视。 本课题研究的目的在于对广州市房地产市场存在的实际问题进行分析和总结，并且找出解决问题的妥善对策。 本课题研究的意义在于，根据广州市实际情况重点分析广州市房地产市场结构、发育程度及存在问题，通过对问题的研究提出解决问题的对策建议，有利于政府部门按照科学发展观的要求，加强宏观调控；有利于房地产开发商抓住机遇，调整产业结构；为建设“资源节约型，环境友好型”社会做出积极贡献，促进国民经济又好又快发展及广州市房地产市场可持续发展。 二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标 （一）国外研究及进展 罗伯特·泰勒（Robert·Taylor），美国REMM联美集团董事长，他在2009年03月20日的“美国房地产市场与交易报告会”发表的《美国房地产市场介绍》的报告中指出：美国房地产作为资本的市场流动性相对比较大，且因房地产销售的税务通过法律的方式进行减免或者抵消，所以房地产购买不需要交税。而在美国房地产的拥有方式一般有以下四种：①独立持有，就是以单独的个人或者以公司的名义持有；②固定比例持有型产权，即同样的地产由不同的人以不同的比例持有；③联合持有产权，如果共同持有产权人其中的一个人退出或者去世，那么共同持有产权中他的个人部分自动匀分到其他持有人的手上；④夫妻婚约持有型，仅限于合法夫妻共同拥有的财产。由于美国的房地产市场的法律、保险保障体系非常完善，信息化程度非常高，它的操作、交易直观透明，因此美国房地产市场具有标准化、模块化及信息化的特点。 彼得·科伊（Peter·Coy）和马拉·德霍瓦内西安（Mara·DerHovanesian）于2008年9月18日发表在 HYPERLINK /media/Mag.aspx?MagId=13 \t _blank 《美国商业周刊/中文版》（2008年第8期）的《美国房地产市场的困局》一文中指出，美国房地产市场面临着一系列的问题：①商业房地产贷款以及住宅贷款之外的消费贷款的违约数量正在增加；②房地产市场主导的经济衰退所引发的更为普遍的经济难题是美国银行的一大挑战；③即使在贷款重组能够减少债权人的损失并对购房者有利的情况下，交易还是会因为复杂的程序和投资者间的利益冲突而搁浅；④抵押贷款证券的所有者和住宅市场正在发生着的情况之间的联系层次过于疏散等。并且针对上述问题提出了他们的建议：通过大规模地减少贷款数量来修正资产负债表；在财务上激励贷款服务机构任由贷款进入抵押品赎回权丧失状态而不是把它们进行重组；美国政府、美联储应积极介入，除将短期利率下调外，还应向银行提供担保贷款。 瑞典工业经济研究所的Yves·zenou教授在瑞典工业经济研究所2010年年度工作总结会议上发表了名为《中国决策者的房地产政策选项》的工作报告，他在该文中系统的讨论了房地产政策的基本理论与国际经验，并指出中国房地产市场的特殊性和问题：如中国的住房市场经历了由计划经济向市场经济的巨大转变；中国借助户口制度而对流动人口有着独特的控制；尽管中国在近些年来经历了非常快速与大规模的城市化过程，但城市化水平依然很低，集聚程度也还不够；中国有着相对比较重要的非正式租房市场——城中村；中国十分关注如何才能最好地解决城市流动人口所带来的贫困和住房短缺问题等。他结合一些基本经验与中国的这些特殊性为中国当前的房地产政策选择提出了切实中肯的建议：①政府直接投资对城中村的建筑进行翻新和重建，或者以免税来引导企业入驻城中村；②按地区进行有效率的城市住宅补