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c5城市使用报告(共5篇) 　　XX-XX年35城：南昌潜力机会最大，呼和浩特风险最大　　XX-XX年楼市：南昌潜力机会最大，呼和浩特风险最大　　XX年，在房地产及其相关货币信贷政策的有利推动下，房地产市场迎来了温和复苏。但分化进一步加剧，不同地域房地产市场的冷热不均，一线和个别二三线城市成交量大幅增长，带来了房价涨幅非常大，与此同时，大部分三四线城市还在为去库存而奋斗；不同细分产品市场的盈亏情况也不同，与住宅物业相比，大部分商业物业盈利更加艰难；不同房企的盈利能力也表现出巨大的差异，强者恒强，大部分中小开发房企利润连年下滑，很多正在被迫转型，且行业总体盈利能力也在逐步下滑。虽然行业起起伏伏，我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但市场呈短周期波动。短期来看，识别哪些城市商品住宅短期需求潜力大，面对进一步“分化”的全国商品住宅市场，这种识别能力显得更为重要！　　对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。本报告为《XX年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告。　　一、35城房地产短周期风险评价指标体系　　近几年，诸多研究机构和开发企业，都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险，进行分析和研究，因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。当前，市场上流行的同类报告，各有优劣之处。相较而言，我们研究的出发点更加独特：虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。也即，从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。这对于房企拿地的现实指导意义和价值，非常之大。比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风　　险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。　　为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。　　第一步，对16个二级指标进行标准化；第二步，将二级指标与权重相乘得到4个一级指标；第三步，将4个一级指标与权重相乘得到初步综合指标；第四步，根据35城房地产生命周期情况与我院资深专家的经验，对初步综合指标进行微调，最终得出综合数值。　　表1XX年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系　　本报告35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。　　二、XX年35城房地产短周期风险识别一级指标分析　　市场需求　　我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。具体来看，重点选取近五年常住人口复合增长率、XX年常住人口增长率、XX年外来人口占比、XX年小学生入学规模增长率和XX年大学生在校人数增长率等作为人口层面的一些核心指标；选取近五年GDP增长率、创新经济综合指标作为经济层面的核心指标；选取XX年城镇居民人均可支配收入增速作为财富层面核心指标。通过标准化、德尔菲法和加权平均等方式方法，综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。其中排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。　　从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。宁波主要受XX年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。　　图1XX年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名　　数据　　市场供应