紫薇项目产品价格策略(HP).docVIP

电话：（02083875212 广州TUT本日市场策略设计有限公司 传真：（020 邮编：510055 Market Strategy Design Co.，Ltd 地址：广州市中山四路广州图书馆东后座2-4楼 Page.page 1 目 目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _To项目产品价格策略报告 PAGEREF _To\h 4 HYPERLINK \l _To一、西安楼市价格现状分析 PAGEREF _To\h 4 HYPERLINK \l _To（一）西安楼市价格特征分析 PAGEREF _To\h 4 HYPERLINK \l _To（二）西安楼市价格趋势分析 PAGEREF _To\h 6 HYPERLINK \l _To二、西安楼市价格影响因素分析 PAGEREF _To\h 8 HYPERLINK \l _To（一）西安楼市价格主观因素影响分析 PAGEREF _To\h 8 HYPERLINK \l _To（二）西安楼市价格客观影响因素分析 PAGEREF _To\h 11 HYPERLINK \l _To三、项目地块周边价格特征分析 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To（一）区域市场竞争楼盘价格调查 PAGEREF _To\h 13 HYPERLINK \l _To（二）区域市场楼盘价格竞争分析 PAGEREF _To\h 15 HYPERLINK \l _To四、西安项目产品平均价格的分析与确定 PAGEREF _To\h 16 HYPERLINK \l _To（一）基本理论和基本方法 PAGEREF _To\h 17 HYPERLINK \l _To（二）分析和讨论 PAGEREF _To\h 18 HYPERLINK \l _To（三）结论 PAGEREF _To\h 25 HYPERLINK \l _To五、定价策略 PAGEREF _To\h 29 HYPERLINK \l _To（一）定价原则 PAGEREF _To\h 29 HYPERLINK \l _To（二）项目地块首期基础定价（均价）分析建议 PAGEREF _To\h 31 HYPERLINK \l _To（三）价格操作原则 PAGEREF _To\h 33 项目产品价格策略报告 一、西安楼市价格现状分析 （一）西安楼市价格特征分析 1、西安楼市整体价格偏高 西安楼市价格水平在全国属中等偏上，与南京房价基本相当。相对于西安市年人均可支配收入6500元而言，西安的房价水平相对于其经济发展水平、消费购买力略显偏高。 2、区域市场价格落差较大 西安楼市根据其地理特征与文脉现状大体分为东、南、西、北四个区域市场。基于城市文脉与市政规划等因素，城南在“经营城市”的开发思路指引下，集中了科技、人文、休闲、生态等诸多开发利好因素，区域市场由点到面已形成整体开发格局，区域物业价格水平多在每平方米3000元以上，为各区域之首。其它依次为城东、城北、城西等区域。 3、楼盘综合品质是决定价格的主要因素 对西安楼市的调查发现，部分楼盘因为较高的产品综合素质，其项目定价也相应较高。如西安锦园、旭景名园等项目，尽管区位环境尚欠完善，但由于产品自身的综合素质较高，而赢得了区域市场的关注，项目价格也相应较高。 4、地价是影响楼盘价格的决定性因素 以高新区为例，开发商一般拿不到一级地价，多是二级，甚至多级地价。这其中包括了由于工业用地的亏损，政府从综合用地、住宅用地上进行收益平衡的非地价因素。在项目建安成本较为接近时，项目价格的高低则取决于其地价的多少。 5、品牌价值因素对市场的价格影响逐步体现 相对于其他城市，西安房地产市场的品牌价值体现较为充分，甚至在局部区域形成了品牌