社区商业的策划案.pptVIP

社区商业配套规划设计 社区商业的定位 社区商业的业态规划设计 社区商业建筑规划设计 Contents RDG 主题定位 市场定位 规模定位 —— 社区商业的定位 —— 规模定位中主要考虑的因素： 规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目自身条件对规模的影响等 竞争性项目对项目规模的影响 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5） 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型） 市政规划对项目片区商业规模的影响 —— 社区商业的定位 —— 按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里 范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费 群） 市场定位 功能定位 档次定位 名称建议 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少 通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定 分为低档、中低档、中档、中高档、高档 —— 社区商业的定位 —— —— 社区商业的定位 —— 北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体。 百子湾路 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则 2. 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态 1. 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态 3. 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况 4. 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围 5. 符合商铺建筑设计技术指标 — 社区商业的业态规划设计 — 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面 业态规划 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： — 社区商业的业态规划设计 — — 社区商业的业态规划设计 — 每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积，如蔚蓝海岸（57.4%）；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（53.4%），而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。 — 社区商业的业态规划设计 — — 社区商业的业态规划设计 — 社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。 当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。 社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。 由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。 社区型商业的三种开发模式 社区型商业中心 社区次主力店组合型 纯商业街模式 典型建筑构成 集中式商场＋商业街模式 小型集中式商业+商业街 单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。 业态组合 超市＋商业街 小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区 种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例 深圳福田中港城、珠海仁恒星园 深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心；深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等 深圳福田•建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街 规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总