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房地产金融资产投资 传递证券或过手证券 贷款人每月支付现金流： 利息 计划归还本金 提前偿付本金 实际用于支付证券持有人的现金流＝贷款人每月支付现金流－相关费用 贷款1 …… 贷款n 持有人或 投资人1 持有人或 投资人n …… 按比例分配 5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量 V——MBS的理论价格； CFｔ——ｔ时MBS的现金流入； ｎ——资产寿命； Rｔ——贴现率。 Pass-through＝抵押贷款利息－所有参与机构的手续费－保险费 CMO＝票面利率＋提前偿付本金 建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券 利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。 规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元，次级资产约1.4亿元。 优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%； C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75%。 发行安排：银行间债券市场发行 6. 住房抵押支持证券投资的影响因素与风险 提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。 利率风险 导致贴现率的变化、借款人提前偿付行为的变化 利率 再投资风险 提前偿付使得现金流出现波动，引起MBS价格变化 提前偿付 违约风险 借款人未及时还款、收取的还款未按约定支付给投资者等 现金流支付违约 风险 内 容 影响因素 （1）银行直接将债权出售给机构投资者，简单但流动性差。 （2）通过中介出售，可以在短时间大量销售但要支付中介费用。 （3）政府指定担保机构担保，将各家银行抵押债权统一打包， 发行证券。 （4）银行将债权出售给政府中介机构，以所有者身份打包再转售 给投资者。 （5）联邦国民抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司等发行抵押债权 证券同银行的债权相交换，然后将抵押债权证券化后出售给投资者。 （6）联邦国民抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司和其他中介机构 购买银行的抵押债权，使其成为自有资产，然后将抵押债权以一般 公司债券、股票的形式出售给投资者。 【资料】美国抵押贷款证券化的主要做法 1. 房地产投资信托基金 以信托基金或公司的形式，通过发行信托受益凭证或股票等方式收集资金，用于房地产投资、发放房地产抵押贷款、投资于房地产抵押贷款或其证券等，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 六、投资于房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trust，REITs 比较：信托；投资基金 2. 投资于房地产投资信托基金 投资者通过购买并持有房地产投资信托基金的受益凭证或股票等来获得收益的一种投资方式。 投资于房地产投资信托基金的意义 投资者——一种分享房地产行业发展收益的间接投资方式； REITs——通过专业性投资代理，集合零散资金，规模性地参与房地产投资。 3. 房地产投资信托基金的运行机制 REIT 受托人或董事及其聘任的经理和顾问 投资者A 购买受益凭证 投资银行 收益分配 投资者B 证 券 交 易 所 转让 收益分配 权益型资产 抵押型资产 混合型资产 投资 金融机构、开发 商、商业企业等 承包商/ 贷款管理人 收益 股东 选举受托人或董事，投票决定对章程、信托申明和规章制度的修改，以及其他重大决策等。 受托人和董事 负责REIT投资和经营活动，独立于信托公司的经营及其附属机构。 抵押类REIT多从房地产借贷行业选择受托人； 资产类REIT多从整个房地产行业选择受托人。 经理或顾问 受聘主持REIT的日常经营活动。 内部或外部经理人均可； 顾问的报酬：计件取酬和成本报销；或年度报酬。 其他参与者 承包商，如物业管理公司等； 贷款管理人，负责本息收缴、追缴，违约抵押品处理。 4. 可投资的房地产投资信托基金 物业出租收入和增值 利息收入 拥有物业产权 提供贷款 混合型 REITs 贷款利息收入 提供抵押贷款 经营MBSs 抵押型 REITs 出租收入 物业增值 收益性物业的出租、经营管理和开发 权益型 REITs 主要收入 主营业务 类型 REIT类组织资产与负债总表（单位：10亿美元） 88.17 23.71 9.70 总负债和股东权益 33.32 9.61 2.64 股东权益 21.12 2.56 1.10 其他负债 8.95 6.68 —— 抵押支持债券 18.73 2.79 2.00 抵押贷款 6.05 2.07 3.96 银行借款和商业票据 88.