北京杭州典型房地产项目考察报告-51PPT-2009年.pptVIP

产品设计： 项目产品面积从40—550平方米之间，区间跨度较大。产品类型根据面积不同划分为四种不同层次： 1、商务住宅：面积40—90平方米，2梯4户 2、 CEO官邸：面积180平方米，2梯3户或2梯2户 3、世家大宅： 面积230—360平方米，2梯2户 4、空中别墅： 面积550平方米，一层一户 世家大宅，270平方米 双入户、中西厨房双设计 客厅开间4.8米 独立电梯厅 两梯两户，双开门电梯 世家大宅，320平方米 三入户门、中西厨房双设计 客厅开间6.0米 独立电梯厅 两梯两户，双开门电梯 每房均配独卫生间 商务型电梯，40-90平方米 三梯10户，居住密度大 每层设公共休闲区 CEO官邸，180平方米 双入户设计、中西双厨房设计 宽大主卧室，配大衣帽间 封闭式阳台，可作休闲吧 公共休闲区 项目点评： 借鉴之处：1、区位和教育资源是项目的最大优势。项目是区域最后一块开发用 地，也是近几年唯一的一块开发用地，同时周边众多产业企业。 区位优势显著。而教育，是项目的核心价值所在，而中关村二小 又是教育优势中的优势。 2、销售卖场气氛营造较好。售楼处和样板展示区规划把充分体现了 项目的产品特点和开发商的细致、大气。 不足之处：1、大户型产品设计并未体现出应有的大气和尊崇气质。 2、总体规划整体感较差。建筑体组合与高低错落关系略感混乱。 3、户型种类偏多，且豪宅大户与市井小民同处一室，不利于高档品 质的打造。 七、挣扎中的商业综合体——SOLANA蓝色港湾国际商区 SOLANA 蓝色港湾国际商区位于北京东北部朝阳公园西北湖岸。项目总占地13万平方米，整个商区总建筑面积15万平方米，由19栋2到3层的地中海式建筑构成，其中地上两层，6万平方米(部分挑高9米) ， 地下两层，9万平方米。项目容积率仅为0.63，低于一般类型的Shopping Mall。 项目在规划上巧妙运用8字型的动线，使消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺。整个商区规划有中央休闲公园、品牌街、活力城、电影院、百货卖场、酒吧街、美食广场等。 项目规划： 作为一个15万体量的商业综合体，规划设计是蓝色港湾最大的亮点。整个商区规划有序，沿朝阳公园路一侧是蓝色港湾的入口，以美瑞百货为主体；沿亮马桥路一侧则是美食一条街；此外还有沿朝阳公园水域的水岸街和码头酒吧街，以及SOLANA MALL、品牌环路和品牌街。各个商区衔接灵活，并设计有多处通道，实现自由切换。 项目建筑： 主入口 酒吧街 钟楼 水岸街 品牌街 中央广场 专卖店 餐饮街 通道连廊 经营状况： 项目前期招商并不顺利。随着携美瑞百货、ZARA、Promod、NIKE 、 Sephora、一千一夜、拉丁餐厅、传奇时代影城等众多品牌的先后入住，项目商业得到一定改善，主力店招商取得进展。但街区商业的招租极不乐观，水岸街、酒吧街以及品牌环路的招商情况都不算理想，入住商家数量极少。亮马饮食街上，仅有一千零一夜、竹影私房小厨、星巴克等少数餐饮商户入住。 目前经营状况也并不理想，除百货主力店内有较多的消费者外，其他街区基本上很难看到有消费者进店观看或购物的现象， 整个商区人群廖寥无几。 大力促销的百货店 空旷的中央广场 鲜人光顾的品牌店 几近流产的酒吧街 项目借鉴： ● 品牌主力店的先期引进，对商业的招商致关重要。SOLANA百货主力店的 突破，带动了品牌、百货区的招商，但酒吧街区目前仍未有号召力的品牌 商家入住，将大大影响街区的招商。 ●定位准确，是商业成功的先决条件。SOLANA商区定位于中高端路线，以 ZARA、NIKE 等为主力消费品牌的定位，这与周围高档社区遍布的消费环 境显然不对等。同时，项目周边有新光天地、华贸购物中心以及燕莎友谊商 城等众多高端商业分布，对其高端国际消费人群进行了有效分流。显然商区 的定位出现了偏差。 ●“养市期”应是管理者与经营者合作的前提。SOLANA商区前期即收取10—30 元／天·平米的租金。面临过高的租金、长久的养商期，商家入住经营