140529贵州某盘商业推盘建议.pptx

XXXX 商业推盘建议;Part 01 │ 周边典型项目商业情况 Part 02 │ 常见商业运作模式 Part 03 │ 商业业态规划 Part 04 │ 商业定价建议 Part 05 │ 招商政策建议;;开发商 ;盛世华都;政通财富汇;碧阳国际城;开发商 ;开发商 ;奥特莱斯国际广场;小 结1;李嘉诚说过：地段，地段，还是地段。 从以上几个项目的商业定价来看，地段论再次成为绝对价值取向。尽管每个项目在概念上大做文章，有的加盟沃尔玛，有的引进大润发，但归根结底都离不开地段的客观实际。 鉴于本项目的地段和区域现状，可以邻近项目作为定价参考。;;/特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物 业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 /优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力 和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 /劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统 一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大 缩水。 因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能 导致整体商业地产开发的失败。 /匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散 铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 /典型案例：深圳大东门商业区由于地理位置的优越性，采取只售不租的开发模式，取得了令人惊艳的成功， 成为深圳商业人流最为旺盛的商业中心之一；但此时同时，仍有很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原 因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导，近年来，内部环境恶 化，核心地位和商业功能正在严重退化。 ;/特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物 业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 /优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力 和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 /劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统 一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大 缩水。 因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能 导致整体商业地产开发的失败。 /匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散 铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 /典型案例：深圳大东门商业区由于地理位置的优越性，采取只售不租的开发模式，取得了令人惊艳的成功， 成为深圳商业人流最为旺盛的商业中心之一；但此时同时，仍有很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原 因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。由于大东门商圈更是缺乏统一的规划和引导，近年来，内部环境恶 化，核心地位和商业功能正在严重退化。 ;/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经 营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。 /优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定 地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 /劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险； 缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽 然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式， 虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 /匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死” 的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。 /典型案例：深圳中信城市广场是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地处深南中信商圈，占地5万平方米， 建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。深圳中信城市广场国际品牌云集，2006 年一举摘得中国购物中心领域最高奖项——“最佳购物中心运营奖”和“2007年度最佳购物中心运营团队