《房地产估价程序》PPT课件.pptVIP

房地产估价程序 概述 获取估价业务； 受理估价委托； 拟定估价作业方案； 搜集估价所需资料； 实地查勘估价对象； 选定估价方法计算； 确定估价结果； 撰写估价报告； 审核估价报告 出具估价报告 估价资料归档。 第一节 获取估价业务 被动接受 主动争取 自有自估 第二节 受理估价委托 一、明确估价基本事项 1.明确估价目的 估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出 2. 明确估价对象 实物 权益 区位 3.明确估价时点 估价时点由估价目的决定 估价时点用公历表示，精确到日 二、签订估价委托合同 委托人的名称或姓名、住所 估价机构的名称和住所 估价对象 估价目的 估价时点 委托人的协助义务 估价服务费及其支付方式 估价报告交付的日期和方式 违约责任 解决争议的方法 估价机构和委托人认为需要约定的其他事项 第三节 拟定估价作业方案 拟采用的估价技术路线和估价方法； 拟调查搜集的资料及其来源渠道； 预计所需的时间、人力、经费； 拟定作业步骤和作业进度。 第四节 搜集相关资料 估价资料主要包括： 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 相关实例资料 反映估价对象状况的资料 第五节 实地查勘估价对象 实体确认 权利状态确认 第六节 选定估价方法计算 估价对象的房地产类型 估价方法适用的对象和条件 搜集到的资料的数量和质量 第七节 确定估价结果 1.检查不同方法的估价结果 计算过程是否有误 基础数据是否准确 参数选择是否合理 是否符合估价原则 公式选用是否恰当 选用的估价方法是否适宜 2.确定估价结果 两种方法权重不宜大于0.7小于0.3 三种方法权重不宜大于0.6小于0.2 四种方法权重不宜大于0.5小于0.15 第八节 撰写估价报告 1、什么是估价报告 估价报告 appraisal report是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件。它是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。 2、估价报告的种类（叙述式、表格式） 3、估价报告的要求 估价报告内在要求 全面性 公正性和客观性 准确性 概括性 外在要求：报告格式、图文并茂、纸张、排版印刷、装订 4、估价报告书的组成 封面（写明报告名称）。 目录。 致委托者函。 估价师声明（六项以上）。 估价假设和限制条件 。 估价结果报告。 估价技术报告（即分析报告）。 有关附件。 5、估价结果报告的内容 基本事项 计算与决定估价额事项 说明事项 6、房地产估价技术报告 估价对象分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价测算过程 估价结果确定 第九节 审核估价报告 完成审核后，审核人员在审核记录上签名，并注明审核日期 第十节 出具估价报告 交付估价报告时应该由委托人签收，注明签收人和签收日期 第十一节 估价资料归档 归档的资料应全面 估价资料应当保管到估价所服务的行为了结为止。估价所服务的行为了结期限不明的，保管期限应当自估价报告出具之日起不少于10年。 附：估价报告的写作 一、遵循的原则 1.客观性原则 背景资料真实 分析性材料客观 估价结果符合客观状况 2.目标性原则 估价报告的写作必须把握目标，紧扣主题 3.规范性原则 二、规范用词 表示很严格，非这样做不可。正面采用“必须”，反面采用“严禁” 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词。正面采用“应”，反面采用“不得” 表示允许稍有选择，在条件允许时首先应这样做的用词。正面采用“宜”，反面采用“不宜”。表示有选择，在一定条件下可以这样做，采用“可” 附：估价报告常见错误 一、估价技术路线错误 二、估价方法错误 1.市场比较法 比较案例少 可比实例与估价对象不属于同一供需圈 可比实例成交日期与估价时点相差较远 价格类型没有一致性 交易情况修正系数不正确 价格指数选用不恰当 房地产状况修正系数不正确 修正幅度错误。单项修正幅度不超过20%，综合修正幅度不超过30% 2.收益法 净收益的测算有误 报酬率或资本化率的选取有误 收益年限的确定有误 3.成本法 折旧的求取易出错 土地取得费、开发费和相关税费的计取应为客观费用，非实际发生的费用 利息的求取易出错 4.假设开发法 利息的计算易出错 各项税费的计算应弄清包含的项目 三、估价报告中常见错误 1.估价报告内容不完整 2.文字表述错误 （1）错别字 （2）基本概念不清 客观收益和实际收益 估价作业期和估价时点 单位地价和楼面地价 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 （3）词意含糊不清 大概、可能、也许 （4）用词带有强烈的感情色彩 尽量使用中性词语，避免采用过于华丽的词语 （5）堆砌、生造词语 （6）其他 逻辑不严密，前后矛盾