无锡凤翔馨城2005年提案报告.pdf

无锡凤翔馨城 2005 年提案报告 市場背景分析 市場背景分析 市場背景分析 一、区域市场状况分析 　 由于天一城一期 40 万平米，中环国际 40 万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供应局面已经开 始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。 　 区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供应量逐步上升， 客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。 　 此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和天一城 谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。 　 附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。产品同质化严重。尤其天一城一期的规划与本项 目的规划基本相同。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。 　 目前周边的价格在 2900元/平米左右。但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破 3000 元/ 平米的大关。 　 整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年 中市场上涨在 300 元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。 　 无锡市 2004 年第四季度的均价为 3751 元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到 3000 元，具有巨 大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。 区域市调个案 项目名称 天河花园二期 天河花园别墅 清华雅居 天一城（一期） 凤翔路西侧 凤翔路西侧 北环路与凤翔路 位置 天水路，北环路 北环路南 北环路南 交界 小高层，高层，独 产品类型 小高层、多层 别墅 多层（局部安居房） 栋别墅，联排别墅 主力面积 125－130 ㎡ 225－320 ㎡ 110 ㎡；140 ㎡ 96－200 ㎡ 主力总价 29 万 125 万 32 万；40 万 —— 单价范围 1980－2620 元/㎡ 4650－6500 元/㎡ 2800－2900 元/㎡ —— 2400 元/㎡多层 平均单价 6000 元/㎡ 2850 元/㎡ 未开盘 2650 元/㎡小高层 交房方式 毛坯现房 毛坯现房 毛坯现房 厨房，卫生间装修 1 二、竞争区域分析 1、盛岸板块 盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个 案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。目前，新开个案价格在 3400－3500 元/平米。产品多为多层， 小高层。 供应量： 项目名称 左岸星光 英伦皇家花园 盛岸花园（三期） 总建面积（㎡） 一期 5.1 万，二期 5 万 23 万 16 万 产品规划