第二章 房地产开发的程序与管理.pdf

第二章第二章房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理 • 第第一节节房房地产开发的产开发的主要程序要程序 • 第二节土地使用权的获取 • 第三节第三节城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响 第第一节节房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序 • 一、投资机会机会选择与决策分析析 • 二二、、前期工作前期工作 • 三、建设阶段 • 四、租售阶段 一、、投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析 • 投资机会选择投资机会选择：投资机会寻找投资机会寻找、筛选筛选 • 决策分析：市场分析、项目财务评价 二二、前期工作前期工作 •• 11.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益 能力的大小; • 2.获取土地使用权; • 3.征地征地、拆迁拆迁、安置安置、补偿补偿; • 4.规划设计及建设方案的制定; • 5.5.与城市规划管理部门协商与城市规划管理部门协商、、获得规划部门许可获得规划部门许可;; • 6.施工现场的水、电、路通和场地平整 • 7.市政设施接驳的谈判与协议 • 88.安排短期和长期信贷安排短期和长期信贷 • 9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户 • 10.对市场状况进行进一步的分析,,初步确定目标市场、租金或售 价水平 • 11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 •• 1212.对承包商的选择提出建议对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商也可与部分承包商进行初步洽商 • 13.开发项目保险事宜洽谈 第第二节节土地使用权的获取土地使用权的获取 • 一、开发商获取土地使用权的方式 • 二、旧城区房地产开发的特点 •• 三三、新城区房地产开发的特点新城区房地产开发的特点 • 四、土地一级开发 一、开发商获取开发商获取土地使用权的方式使用权的方式 • (一)基本概念基本概念 • 1. 土地使用权出让 • 22. 土地使用权转让土地使用权转让 • 3. 土地使用年限 •• 44. 毛地价毛地价 • 5. 熟地价 • 66. 土地使用费土地使用费 • (二)获取土地使用权的方式 • 1.1.土地使用权划拨土地使用权划拨 • 2. 土地使用权出让 • 3.原有划拨土地上存量房地产土地使用权 • 4.与当前土地使用权拥有者合作 土地使用权出让土地使用权出让 • (1)招标出让 • (2)拍卖出让 • (3)(3)挂牌出让挂牌出让 • ((4))协议出让 土地使用权出让 • 国家将一定年限内的国有土地使用权出让 给给土地使用者使用者,,由土地使用者向政府支付使用者向政府支付土 地使用权出让金的行为. •• 该土地使用权有偿有限期使用该土地使用权有偿有限期使用. • 该土地使用权在法律规定范围内转让、出 租或抵押,其合法权益受国家保护. 土地使用权转让土地使用权转让 •• 土地使用权出让后土地使用权出让后,土地使用权受让人将土土地使用权受让人将土 地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠 与等与等. 土地使用年限土地使用年限 • 土地使用权受让人在出让地块上享有土土地使用权受让人在出让地块上享有土 地使用权的总年期. 毛地价毛地价 • 政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土 地((毛地)) 、或未或未进行征行征地补偿补偿的新新区土地 (生地)时所收取的金额. 毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建 设配套费. 熟地价熟地价 • 当政府府出让已经具备备 “七通一平”、“五 通一平平”或或 “三通一平平”建设条件建设条件的土地 (熟地)时所收取的金额,或土地使用权人将已 经具备建设条件的熟地转让时所收取的金经具备建设条件的熟地转让时所收取的金 额. • 熟地价包括熟地价包括:土地使用权出让金土地使用