2017年无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告书.ppt

无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告 2017年7月 （上） PART 1 项目溯源 PART 2 规划特色（设计特色） PART 3 开发运营 PART 4 启发与借鉴 PART 5 运营模式剖析 项 目 溯 源 PART 1 项目背景 壹 开发前 拈花湾选址开发之前，灵山集团的单一核心景区灵山胜境，已历经旅游核心吸引物的三期迭代。 一期的88米灵山大佛、二期的九龙灌浴、三期的梵宫，同时也让灵山年旅游总人次快速迈过100万、200万、300万三大阶梯性门槛。 贰 发展中 经过三阶段十余年发展，无锡灵山胜境已贵为国家5A级景区，每年300万+的客流量。 一项旨在打造新型禅意度假目的地为目标的标志性工程，选址马山耿湾。此即灵山小镇拈花湾之发轫。 叁 开发现状 建设现状: 2015年11月建设完成并开园。 为无锡标志性旅游景点之一。 项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈内，距离苏州、南京、上海等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。 离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。 区位交通 环 山 西 路 环山西路 古 竹 路 五公里 位于无锡太湖边马山半岛的环山西路 城郊游憩型旅游度假地产项目 客群演绎 客户描摹： 无锡人对马山的第一印象是“旅游度假区”，去马山最主要的原因是“灵山大佛”。 家庭结构： 3口之家为主 旅游客群： 城市白领，佛文化信奉者，亲子家庭、喜欢观光旅游的退休长者，每周居住2-3天的中产阶级。 旅游 祈福 居住 体验 游客分析 核心客群 全球佛文化信奉者 省外或国际旅游人群 长三角经济圈覆盖地区 旅游人群 重要客群 省内旅游人群 长期居住于此的人群 经常往返于此的人群 佛文化信奉者 先天优势 先天优势 区域属性 诠释 位于长三角经济发达地区 无锡城郊旅游度假区 距离城中区开通直达巴士 佛文化信奉与追随者 邻近上海－长三角核心 太湖国家旅游度假区，环境好、空气好、水质好、文化好 距离市中心35公里、现时40分钟车程 祈福度假，一年一次或一年多次的自发性行为 周末游经济 旅游套餐服务 交通 推出众多组合游门票，包括特惠票、成人票、亲子套餐票、组合优惠票、酒店+景区，周边跟团游 自驾游 乐游无锡旅游巴士 周末游经济 禅修、宗教文化 基于先天优势及周末游经济，带动灵山旅游经济，以佛文化导向为依托，休闲旅游度假为延展，带动区域2日或多日游消费经济。 规 划 特 色 PART 2 基本特征 选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。 占地面积：107万㎡，约1600亩。 建筑面积：35万㎡ 投资额：50亿 开放时间：2015年11月开放运营 核心业态 禅文化+休闲产业+居住 内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。 物业类型：别墅、公寓、商业 居住是度假别墅（面积段240-360㎡）+村舍公寓（面积段40-200㎡） 资源依托 禅文化资源+旅游度假资源 项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一 有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。 城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。 产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。 生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。 基本概况 项目规划：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。 形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。 整体规划 项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。 功能定位为灵山佛教博览园的配套工程。 小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。 整体规划 具体功能 规划为“五谷”“一街” “一堂”的主体功能布局 整体规划 功能分区 云门谷——配套服务区 云门谷，是灵山小镇·拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。 只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。 竹溪谷、银杏谷——度假物业禅居区 整体规划 功能分区 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 香月花街 优游渔港 胥山大禅堂 竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片