杭州杭房江南文苑开盘前营销策略执行方案.pdf

杭房 ·江南文苑 杭房 ·江南文苑 开盘前营销策略及执行细案 开盘前营销策略及执行细案 前言 前言 9月3 日，令人难忘的一天。 9月3 日，令人难忘的一天。 房地产行业的龙头老大——万科推出 “青年置业计划＂， 在杭城掀起最低7.5折的降价狂潮！ ——旗下四楼盘魅力之城、白鹭郡东、白鹭郡南、逸品阁 共200余套小面积低总价的房源进行7.5-8.5折优惠销售。 一石激起千层浪！ 一石激起千层浪！ 虽然此次万科推出的房源多为准现房、现房， 同时属于在售项目中的相对较差的房源产品， 但超低的折扣，行业龙头的超常规举动， 却造成了极大的市场反映与讨论！ 开发商在思考讨论：退OR进 开发商在思考讨论：退OR进 如何应对？ 是走跟随策略，与万科齐降价？ 亦或是 维持价格坚挺，静待这一风潮过去，迎来市场的 “金九银十＂. 消费者在思考讨论：买OR不买 消费者在思考讨论：买OR不买 万科几天的快速去化， 向我们展示了降价对于消费者的巨大吸引力； 市场上很大一部分购房群体受此影响，深陷观望心态， 静待市场出现更多的降价情形。 不得不说， 此阶段，消费者与开发商在市场的博弈中， 消费者处于相对上风， 价格策略成为近郊区域楼盘、中小户型房源产品的有力武器！ 江南文苑作为杭房地产， 在滨江区域一桥南， 打造的以90方以下房源为主的中型楼盘。 如何应对市场突变? 如何调整营销策略顺势而动，促进项目的顺利开盘？ 首先我们来看下万科降价对整体市场产生了何种影响？ 万科降价前的市场形势： 市场量价齐跌。  “二八”定律显现，开发商亟待提高品牌影响力。 市场进入“两头”定律，上走高端类产品、下行高性 价比产品，中间类产品被打压。 万科打折前后市场分析 万科打折前后市场分析 9.1-9.10成交情况趋势 200 176 20881 25000 168 150 18176 15414 1894816177 17475 18953 143 20000 114 108 1308011668 96 12543 15000 85 92 100 72 10390 54 92 10000 50 29 37 40 34 38 38 29 27 13 9 19 5000 0 0 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 9.10 9.11 预定 成交 均价 自9月3号万科打折房源推出后，随后的预定、成交都以万科打折房源为主，成交量保持在50% 左右，甚至9日达到61%。 高端产品增加附加值，加质不加价。 随着万科首推特价房，绿城、滨江等本地品牌开发商采取增加附加值的策略，其他金成集团8 刚性需求市场明显降价。