美好海岸项目营销提案20111023.pptxVIP

美好海岸项目营销提案2011年10月23日 前言：全方位思考，整合，进而给出解决方案。从市场出发综合思考个性定制从项目出发从旅游地产特性出发Part Four中旅服Part Three项目分析Part Three如何实现报告提纲Part One市场分析Part One市场情况宏观市场·竞争分析·客群分析宏观政策持续从紧，地方政策寻求松动，企业寻求突围宏观市场——政策面小利好 大利空高门槛 限流动限购“同” 执行”异”政策频出，好坏交互：2011年上半年国家、地方政策频繁颁布，利好与利空政策交互2011年上半年海南房地产主要政策梳理离岛免税政策发改委《商品房销售明码标价规定》2011.4.202011.3.22落实“国八条” 海口出台房地产调控细则《房地产市场调控工作的实施意见》三亚住房限购实施细则出台2011.3.5国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）2011.2.28《海南经济特区物业管理条例》正式实施 2011.1.262011.1.1海南全国海口三亚主城区全国海南范围小利好 大利空国家相关政府部门对调控从紧的态度较长时期不会放松，政策叠加效用渐显，开发企业与购房信心持续下滑龙湖降价“抢收” 五天认购近20亿温州民间资本困局佛山放松限购被迫“朝令夕改”多家银行上调首套房贷利率房地产信托业务已全面暂停个人信贷门槛不断提高：2010年至今国家不断提高个人信贷门槛，首付比例、利率和贷款条件成为主要调整对象2010年-2011年6月房地产个人信贷调整梳理高门槛 限流动首套房贷利率进入上浮时代。购房者的信心再次深受影响。海口、三亚两地正式实施“限购令”：2011年上半年海口、三亚两地相继实施“限购令”，正式拉开海岛限购序幕限购令之“同”限购令之“异”从2月28日起正式实施“限购令”，“限购令”暂无期限购房时需提交四份资料：家庭基本材料；提供自身是否拥有房屋的证明；还要提供自身在海口市一年以上(含一年)的纳税证明或社保证明；最后还要购房者以书面形式提供一份承诺自身没有违反“限购令”的承诺书。限购范围：海口市只能买1套目前无房海口身份鉴定：本地人有一套房只能买1套有2套及以上房不能购买目前无房有一年纳税或社保证明只能买1套从3月5日正式开始实施对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税限购范围：主城区（河东、河西区）三亚限购身份鉴定：外地人无1年纳税或保险证明不能购买不能购买已有1套及以上房引导房地产开发企业转型升级，建设经营多种类型的旅游度假产品：产权式酒店等非普通住宅用地不在政府调控范围内限购“同” 执行”异”简单的资源嫁接开发模式泛滥，重销售、轻配套，百湾争鸣，竞争激烈宏观市场——市场面低总价，受追捧标杆盘，无旺季多数盘，0成交多项目，延迟开 海南重点城市各城市成交总价段中，海口100万以下，三亚150万以下，陵水400万以下，文昌60万以下的低总价成交量均占绝对比重海口商品住宅成交总价段分布走势三亚商品住宅成交总价段分布走势陵水商品住宅成交总价段分布走势文昌商品住宅成交面积段分布走势低总价，受追捧海口商品住宅成交套数排行榜三亚商品住宅成交套数排行榜排名项目名称成交套数成交面积 成交均价 成交金额 （套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1万科森林度假公园780 4.74 18687 88539.02 2鲁能·三亚湾新城14 0.23 25311 5924.01 3半岛蓝湾12 0.13 18509 2377.35 4半山半岛四五六期10 0.21 45702 9750.06 5凤凰水城南岸10 0.09 19261 1751.46 6远洋奥林匹克公馆9 0.07 26078 1885.34 7亚龙湾会·公主郡三期6 0.12 48074 5551.79 8兰海花园5 0.04 19555 705.54 9新浪国际公馆5 0.05 25451 1300.49 10时代海岸4 0.04 27538 1107.13 排名项目名称成交套数成交面积 成交均价 成交金额 （套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1儒俊雅苑110 0.88 5458 4813.05 2宝泰花园53 0.54 5852 3170.01 3绿色佳园·江畔人家44 0.47 8263 3872.77 4永升华府41 0.35 6409 2217.35 5金鹿花园26 0.34 3529 1183.18 6新世界花园三期26 0.36 8889 3183.26 7翡翠水城16 0.20 6902 1352.92 8海阔天空·国瑞城16 0.25 14259 3511.38 9锦地翰城14 0.13 6370 821.49 10江军苑13 0.13 5062 632.81 陵水商品住宅成交套数排行榜文昌商品住宅成交套数排行榜排名项目名称成交套数成交面积 成交