房地产经济学.doc

PAGE PAGE 5 房地产经济学 房地产经营管理教材新系 作者: 张永岳、陈伯庚、孙斌艺 ISBN: 9787040179354, 7040179350 出版社: 高等教育出版社 内容提要： “房地产经济学”是房地产经营管理专业主干课程中的基础性课程，旨在以房地产经济运行和房地产资源配置效率为主线，对房地产经济的主要方面进行深入的理论分析和探索。全书分为房地产经济基础理论、房地产经济微观分析、房地产经济宏观分析三大篇，共十二章，构筑了一个新的理论体系。本书作者在以往研究成果的基础上，进一步总结了中国近年来房地产经济实践中的新经验，概括了房地产经济理论研究的新成果，力求开拓创新，是一本专著与教材相融合的新作。同时，为了方便教学，该书作者还特意为广大教师制作了《房地产经济学辅教光盘》，供广大教师教学之用。本书可作为高等学校相关专业本科生、研究生、教学人员、科研人员以及培训机构的教材和科研参考用书，还适宜于房地产企业经营人员和行业管理人员自学参考之用。 目录： 第一篇 房地产经济基础理论 第一章 房地产与房地产业 第二章 土地与土地使用制度 第三章 城市地租与土地区位 第二篇 房地产经济微观分析 第四章 房地产市场 第五章 房地产价格 第六章 房地产企业 第七章 房地产开发 第八章 房地产投资 第九章 房地产金融 第三篇 房地产经济宏观分析 第十章 住宅消费与住宅制度 第十一章 房地产业与国民经济 第十二章 房地产经济的宏观调控 第一篇 房地产经济基础理论 第一章 房地产与房地产业 房地产与房地产业是房地产经济的基本范畴，也是房地产经济学研究的直接对象，为此，本书的研究首先就从房地产、房地产业的基本内涵和特性入手，进而对中国房地产业的产生与发展作有一个概括的阐述。 第一节 房地产 一、房地产的概念 房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。 简要概括，所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。一般自然意义上的土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用的时候，才构成房地产的组成部分；而房屋也总是建筑在一定的地基之上的，必然离不开土地。所以实物形态的房地产，包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产和地产的结合体和统一物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。市场经济条件下，房地产也是商品，房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。在房地产经营活动中，它必须通过生产、交换、分配、消费诸环节，纳入社会再生产过程，包括房地产开发建设、销售、分配、使用，最终进入消费，当使用消耗完以后，又必然重新进入新一轮循环。这种房地产社会生产和再生产过程，就必然构成一定的经济关系。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，从而与动产相区别，一般又被称之为“不动产”。在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。例如某个家庭购买一套住宅，只能在不同的地段进行选择，但不能移动住宅本身，一旦交易完成后房屋的财产权就转移到购买者手中，任其支配和使用，由此获得了相应的财产权利。此外，还可以通过房屋租赁只转移其使用权。正因为这种权利关系的转移比较复杂，所以需办理多项手续，与一般的商品交换大不相同。房屋买卖中这种权利关系的复杂性，决定了国家必须制定相关的法律法规加以严格规范，同任何财产权一样，房地产的各项合法的权利受到法律保护，不受侵犯。 归纳起来，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利关系的总和。 广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本书所研究的主要是城市中的房地产。 二、房地产的构成和类型 房地产商品不仅要适应和满足多种多样的社会需要，而且涉及到社会生产和再生产的方方面面，因而房地产构成的内容相当广泛，种类繁多。从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为三种类型。 （一）建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。作为建筑用地的城市土地主要包括以下几类： （1