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基于城镇化视角下 　　摘要：在城镇化发展日益加速的背景下，城市用地的扩张必然伴随着农业用地的减少。为了达到“耕地总量动态平衡”的国家战略目标，把宅基地作为耕地补充对象既能保护耕地，又能提高宅基地的使用率。通过对宅基地流转的制约因素分析与模式借鉴，研究宅基地的流转机制，得到由政府主导的宅基地流转机制模式。　　关键词：宅基地；宅基地流转；机制　　一 、引言　　随着我国市场体制改革和城市化进程的加速，大批农村人口转移到城市，农村宅基地闲置、低效利用问题突出。[1]因为18亿亩耕地红线的提出，在城市获得建设用地指标前，必须先补充等量的占用耕地，于是农村宅基地担当一个非常重要的角色。特别是在当前，我国农村宅基地空置率高，形成了大量的“空心村”，利用效率低下，更需要完善的机制来帮助农民维护自己的权益，以及提高宅基地的利用效率。　　二、农村宅基地流转制约因素　　制度约束因素　　1.宅基地使用权缺乏期限规定制度　　根据民法学的基本原理，对于无期限限制的宅基地使用权，宅基地所有权人和宅基地使用权人都可以随时提出终止。当宅基地所有权人因乡村公共设施和公益事业的需要提出终止时，对　　于本集体经济组织内的成员，如只有这一处住宅的，该集体经济应另行安　　排宅基地，无论在理论上还是在实践中，均是可行的，只要给予该成员家　　庭适当的补偿即可。对于无期限的宅基地如果要进行流转，则必须在期限上做出规定，在宅基地流转过程中，转让方为农民，拥有宅基地的无期限使用权，所有权归集体所有，在流转后，若受让方并非集体经济组织中的成员，受让方得到的宅基地是有期限还是无期限？如果是有期限那么受让方所拥有的权利期限应该为多少，当发生天灾人祸时，如果宅基地上房屋被摧毁或者土地受到破坏不能再使用，农村集体是否需要补偿另一块一新的宅基地给受让方，又应该如何维护受让方的权利？如果无期限，那么如何确定宅基地的无期限价格？　　2、农村社会保障制度尚未完善　　目前我国农村除了最低生活保障制度、扶贫救灾之外，养老、医疗保障制度基本缺位，广大农民主要依靠以土地为基础、以家庭保障为核心的保障体系，严重影响了农村经济的发展。[3]在经济学的角度上讲，宅基地于农民而言，是社会保障与资本运作的功能。[4]当农民需要社会保障时，他会认为房屋是他的供给品，农户会不愿意放弃宅基地的使用权，更加倾向于选择持有宅基地，那么在宅基地使用权中就不会实现流转，即便农户只是拥有者宅基地而没有任何用处。当农户把宅基地作为一种资本运作的功能，即赋予了宅基地市场价值，农户愿意进入宅基地流转市场，那么在追求最大利益时，也促动了宅基地流转的市场化。　　市场约束因素　　1.市场竞争不充分　　根据经济学理论，对于非公共物品，只有充分竞争才能提高市场效率。但是很显然，农村宅基地流转市场并非是完全的竞争。第一，农村宅基地的流转市场范围狭窄，土地与普通商品不同，其具有不可移动性，所以要进行受让，则市场范围已经限制于同一省份，甚至于同一市县，因此极大地限制了其自由竞争；第二，农村宅基地的流转目前仅限于集体经济组织成员内部才为合法，其它途径均为私底下的交易，并非是一个公开的市场；第三，由于土地的有限性，其供求曲线与一般商品不相同，需求是非透明的，供求是有限的。　　2.价格形成机制不健全　　所谓 “价格形成机制”，就是 “影响价格及其变动的各个要素及其相互关系”。价格形成机制在我国定义为价格是如何形成的。供求总量关系、供求结构关系，都最终反映为市场价格的变动，而市场价格直接决定市场的交易。而在我国，目前的宅基地流转仍处于发育阶段，采取的仍然是双方协定价格。由于地域的原因，也不会形成均衡价格。　　三、宅基地流转机制　　十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 ，我国农村土地流转速度明显加快，并呈现向新型农业经营主体集中的趋势。《决定》的通过是对土地流转政策的进一步完善和深化，在新政策的带动作用下，这一轮土地使用权的流转中，政府积极地介入了土地的流转，原来是农户之间自发地流转，现在是政府起了主导性的作用。　　宅基地流转市场机制　　1.宅基地在集体经济组织内部的交易　　宅基地在集体内部组织中的交易相当于城镇土地市场的一级市场，因为宅基地没有确定的期限，在集体经济组织内部，交易时默认所获得的宅基地属于无期限使用权。因为宅基地的所有权为集体组织，这样一个市场应该是具有公平性的。内部的交易因为不涉及更多的权利纠纷，只需要确保转让登记，确权登记等手续，宅基地就可以通过划拨或有偿使用的方式获得。　　2.宅基地在非集体组织内部成员的交易　　因为宅基地流转市场在交易时并不是透明的，公开的，所以没有形成价格机制，若政府参与宅基地流转，先由政府做好确权登记，然后统一征收为国有土地，把征收得到的