资产评估课件(第3章房地产评估).pdf

第三章第三章第三章第三章 房地产评估房地产评估房地产评估房地产评估 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 一、房地产的概念一、房地产的概念 ————房屋及其附属物和承载房屋及其房屋及其附属物和承载房屋及其 附属物的土地附属物的土地附属物的土地附属物的土地，，，，以及与它们相应的各种财以及与它们相应的各种财以及与它们相应的各种财以及与它们相应的各种财 产权利。产权利。 二、不动产的概念二、不动产的概念 不能移动或移动后引起性质不能移动或移动后引起性质、、形形 ————不能移动或移动后引起性质不能移动或移动后引起性质、、形形 状改变，损失其经济价值的物及其财产权状改变，损失其经济价值的物及其财产权 利利利利。。。。 土地 与房屋不相关之地产 地产地产 土地财产权利 与房屋相关之地产 房屋建筑物及其财产权利 房地产 已经 不动产不动产 房产房产 播撒于土 房屋建筑物的附属物及其财产权利 地中的种 子子 非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等 与土地尚未分离的农作物与土地尚未分离的农作物、林木林木、种子等种子等 图表图表4-1 土地地、地产地产、房地产房地产、不动产之间的关系不动产之间的关系 三三、房地产特点、房地产特点 (1)位置的不可移动性 (2)数量的固定性 （一）土地的特性 (3)效用的持久性 (1)(1)用途的多样性用途的多样性 1.土地的自然特性 (2)经济地理位置的可变性 22.土地的社会经济特性土地的社会经济特性 (3)(3)可垄断性可垄断性 （二）建建筑物物的特特性 如如：：公私同幢公私同幢、、私私同幢私私同幢，，或表或表 现为在同一幢房产中既有部分所 1.不可移动性 有权又有部分租赁权。 2.产权边界的复杂性 建筑物在很多情况下，功能改变会 33.功能的变异性功能的变异性 提高其使用价值提高其使用价值，如商业区的厂房如商业区的厂房 4.共生性 改成商业用房 建筑物不能脱离土地而独立存在 四四、房地产类型、房地产类型 ( 一 )土地权属分类地权属分类 1.1.土地所有权土地所有权——土地所有者在法律规定的范围内占有土地所有者在法律规定的范围内占有、、 使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。 2.土地使用权——土地使用者依法对土地进行使用或对其 使用权进行出租使用权进行出租、、转让转让、、抵押抵押