淮北04号地块可行性研究报告.doc

. PAGE .. . .. 安徽淮北华辰房地产开发有限公司 淮北04号地块 可行性研究报告 二OO八年一月 1、总 说 明 1.1 项目名称 淮北04号地块 1.2 项目建设单位及法人 项目实施单位：淮北华辰房地产开发有限公司 董事长：陈溪连 总经理：蔡丰勇 1.3项目实施地点 淮北市经济开发区，距离市中心2.5公里，位于开发区两条主干道的交界(南黎路与相山路南侧)，紧临淮北市地税局办事中心, 由于 地处开发新区,目前只有一条公交线路能到达,一些基本生活配套暂时还需依托城市中心的配套。 1.4项目建设期限 2008年8月～2011年12月 1.5项目概述和建设内容 项目总占地面积约为114550平方米，其中商业、办公用地19000平方米；广场用地20000平方米。总建筑面积302610平方米。地上建筑面积257730平方米。 整个小区主要包括小高层公寓、高层公寓、商业办公等多类物业，方案前期规划设计中，部分相关数据暂不确定。 一期、二期主要规划的是小高层公寓和高层公寓，总建筑面积20万平方米;三期主要规划的是办公与商业,总建筑面积57000平方米。 容积率：2.25。 绿化率：35％。 车位：居民汽车停车率≥60%，地面停车率不大于10%。 1.6项目公用工程 1.6.1 本项目建设工地电源由淮北市供电局城市供电电网供给，由建设地附近的高压供电线路引入。用电负荷为14000kWA，增设 500kVA施工变压器二台，满足施工高峰用电。本项目建设期全年耗电量820万kWh。 1.6.2 供水 本项目建设工地年用水量200000m3，由淮北市自来水公司供应，从市政自来水管网引入，供水不成问题。 1.6.3电信 本项目委托淮北市电信部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络系统。 1.7项目投资及资金来源 本项目总投资：66000万元 资金来源：企业自筹15000万元，占总投资22.73%；银行贷款20000万元，占总投资30.30%；募集资金31000万元，占总投资46.97% 1.8效益分析 本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径5公里的范围。淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。 本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。项目和社会经济效益显著。 本项目建设完成后，根据预测主要经济效益如下： 房产销售收入：89826.5万元 利润总额：8973.8 利润： 投资利润率： 投资利税率： 财务内部收益率： 1.8.3社会效益 本项目以高标准、高起点建成淮北地区具有自然水源构成的亮丽景观河道风景线高层公寓、办公、商业等综合物业，是当地规模较大、配套较先进、门类最齐全的中高档商住小区。作为淮北地区未来居住中心，淮北04号地块开发可辐射至烈山、濉溪、等半径15公里的范围。淮北04号地块开发完成将为当地和附近周边的广大民众提供居住、生活极大方便。本项目开发增加社会就业2000余人，财政增加税收近1.2亿元，间接的社会经济效益约5亿元。项目和社会经济效益显著。 2 项目提出的背景和必要性 2.1项目提出的背景 “房地产是50年的朝阳产业”。随着我国经济快速发展，13亿人口的中国正在进行一场人类历史上前所未有的城市化运动，在未来的数十年中，数以亿计的人口将告别原来的家园，从乡村进入城市。作为城市化主力军的房地产行业将因此获得史无前例的发展机遇。房地产行业在国外已毫无疑问属于传统产业，并诞生了最为激动人心的财富传奇。在中国，目前也正在以宏阔的浪潮席卷而来，它极大的改变了我们的生活，改变了城市的面貌，也在创造着财富传奇。 淮北为安徽省9个省辖市之一，现为重要煤城、全国八大煤炭基地之一具有悠久历史的古都相城，北枕相山，南临滩水，是市人民政府所在地，为全市政治、经济、文化的中心。  本项目就是在上述背景下提出的。2007[4]地块开发作为淮北房产规划中重要内容，对于实现淮北区域总体规划具有十分重要的意义。 2.2项目提出的必要性 （1）符合淮北总体发展需要： 项目地理区位处在相山新区重点发展区块，该区块也是淮北最主要的房产开发区域，淮北城市发展以相山作为基点，北靠大山，面南拓展，城市南面边缘地带有多个挖煤形成的塌陷湖，从风水学角度而言是依山傍水朝阳，具有十分的地脉灵气。目前淮北的城市规划已经到了五马路，市政府也迁移到了四马路，可以预见：以原有一马路和二马路为基础的城市核心基础上，新的城市动力正在形成。五马路周边地产开发势头正