对《酒店建设项目可行性研究报告》内容与模式的思考(doc 10页).docVIP

HYPERLINK 海量酒店资料下载 对《酒店建设项目可行性研究报告》内容与模式的思考 浙江宾馆常务副总经理 余勇钢(供稿) 　　随着旅游业的兴起，酒店的建设也随之发展，而在酒店设计、建造前，通常须有一个较为完善的《酒店建设项目可行性研究报告》。虽然现有的政府职能部门在对建设工程项目的审批过程中，均需让建设方提供《酒店建设项目可行性研究报告》，但具体针对酒店建设项目的可行性研究报告并无统一的标准模式，以至于在编写酒店建设项目的可行性研究报告时，由于某些因研究的数据和依据未能提供给决策者和审批者，故导致无法“研究”其“可行性”的存在，从而使原本“可行”的酒店建设工程项目，变为“不可行”。因此，本文以四星级酒店的浙江宾馆改扩建工程为例，建议在《酒店建设项目可行性研究报告》的编制中，应重点考虑如下五部分的内容，并就《酒店建设项目可行性研究报告》的标准模式提出笔者的思考与见解。 酒店建设项目的企业概况和背景资料说明　　企业名称：在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称；企业的地址：有与房（地）产证书和工商注册上相一致的项目建造地址；企业的业主：有参与工程项目的合法投资企业和业主名称；企业的法人：酒店建设工程项目的企业法人代表姓名；工商注册资金：酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金；建设工程项目资金的来源：工程建造项目资金的出资企业名称；企业的性质：说明在工商机关登记的企业性质；企业的隶属：上级主管部门的名称和主管部门的企业性质；企业的业绩：说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等；所建酒店周边的历史、人文环境情况与酒店市场调查报告涉及的内容：拟建酒店会给周边环境带来的影响，特别应考虑的是周边地区的人流、物流、商贸、旅游景点，周边的投资环境，周边建筑的风格，人们的消费层次等情况以及由于酒店的建造会给本地区带来的各方面影响等等。 《酒店建设项目可行性研究报告》的编制依据　　1、政策部分的依据：本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》；本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线（绿化）”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件；本地区最近时间的相关建筑行业职能管理部门的《建筑安装预决算定额》；本地区最近时间的相关建筑行业职能管理部门的《造价信息》；旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研究和报告》和《旅游市场年度报告》；政府职能部门，诸如：建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规。　　2、酒店建设项目设立的依据：从市区规划方面考虑酒店建设，利用规划，借景发挥，给规划带来的有利面；从提升城市建筑格局方面考虑，设立市区规划的标志性建筑；从旅游市场的规格、供需情况考虑，给酒店建设档次、规模的设想提供依据。　　3、酒店建设项目市场发展前景依据:从城市的发展的总体情况来考虑，依据旅游市场需求和发展趋势，相信城市的发展会带来旅游的发展，随之酒店的需求也会增长，因此，在《酒店建设项目可行性研究报告》中应用科学的眼光、发展的思路去审视叙述。　　4、酒店建设项目的工程依据：市政公用设施的匹配条件，如：自来水的管径、用电容量、通讯设施、燃气品种、是否集中供暖、污水的排放量、道路行驶路线、道路开口等等能否适应酒店建设工程的需求；历史和人文环境方面的条件，如：酒店建设的地点内是否有历史文物保护点、周边的人文环境是否能适应酒店正常经营或由于酒店的经营会给周边人文环境带来影响。酒店建设的必要条件除以上所述二个主要方面外，还有诸如：政府政策和规范所涉及等方面的因素。　　5、酒店建设工程项目与环境保护的设想：　　政府职能部门制定的经济指标：容积率，即：建筑总面积与规划土地面积之比；绿化率，即：绿化面积与规划土地面积之比*100%；建筑密度，即：建筑占地面积与规划土地面积之比*100%；停车位：须按不同的使用功能来确定，不同城市、不同的街区对客房数量和餐饮、娱乐面积有不同的停车位数量的要求；其他设施：野生动物的保护、古迹的保护、地下层与水土的保护、人防工事修筑等措施和现在每一地方政府都有相应的政策与法规。环境保护设想是新酒店经营的重要指标，是经营的有力保证。 　　6、财务评价依据：国家计委、建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二 版）；财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》；其他国家和地方政府与酒店建设工程设计相关的政策与法规。　　酒店建设的编制依据除上述6个方面外，建设项目还必须考虑诸如：包括用电系统，排水系统，用水系统，暖通（空调）系统，消防系统，环保与卫生防疫系统等设计依据。 《酒店建设项目可行性研究报告》的建设说明　　1、酒店建设项目设想：