至道地产_房地产决策参考.pdf

0 卷首语 制造商给力房地产 一个有趣的沉重的令业界同仁倍感困惑的话题终于还是摆上了台面：全民盖楼——越来越多的制造商正在 摇身一变成为地产商。某种意义上说，这是另一种形式的‚全民炒楼‛。但，接下来会发生什么？是制造商给力 房地产？还是房地产以自身运行的规律给制造商上一课？ 全民炒楼是一个问题，全民盖楼又是一个问题。炒楼是公众话题，盖楼则是行业话题。没有盖楼就没得炒 楼，关注一下‚全民盖楼‛对于我们这些业界人士来说还是蛮有意思的。 将全民盖楼还原成一条新闻源，那就是2010 年 11 月25 日《21 世纪经济报道》的一篇报道，标题是‚浙 商地产化幕后：1 年内67 名‘土地爷’落马‛。文章称‚浙江大部分上市企业经营房地产业务，2009 年浙江百 强民营企业中有70%涉足房地产业，2010 年温州市百强企业中有50 家涉足房地产业。专家直言浙江房价连年过 快上升，房地产的暴利导致大量实体资本涌向房地产业，不利于区域经济稳定发展。‛ 就一则报道生发出‚全民盖楼‛的感慨，显然属小题大作。可事实比我们想象得更严重。印象中这些年以 黑马姿态闯入房地产的‚半路上杀出的程咬金‛可真不少。比如像海尔，格力，美的，长虹，联想，国美，鲁 能，雅戈尔等等，一个个耳熟能详的品牌，这些其他行业里的佼佼者盖起楼来，一样风生水起，一样玩得令人 出乎意料。据说有比较经典的说法是某上市公司年终报表显示地产利润贡献远远超过辛辛苦苦经营多少年的主 业，于是乎大有吃定地产‚乐不思蜀‛的死硬派。有网友打趣说，以房地产的‚中国特色‛，做地产如吸食大麻， 一旦上瘾又岂是原来的薄利多销能拉得回头的？ 这些代表着国家和民族竞争力的品质企业为什么一定要进入房地产？难道是一以贯之的企业愿景使然？ 非也。 是房地产暴利的巨大现实和想象空间把他们召唤了去。从资本逐利和企业追求利益最大化角度看，应该没 有对错之分。多元化经营一向是企业分散风险和规模扩张屡试不爽的不二法则。但其背后折射出的产业空心化 现象却值得警惕。产业空心化的权威表述是指非物质生产的服务性产业部分的比重远远超过以制造业为中心的 物质生产部分的比重而成为国民经济的重要部门。而这便引出房地产的支柱产业地位问题。 房地产是不是支柱产业一直是一个没有定论的问题。公众的观点否定者据多，从事这一行当的则认为，不 以支柱产业表述似乎不足以表明其在经济社会发展中的极端重要性，于是从房地产商到地方政府每每强调房地 产的支柱属性，以中国已经正在和即将进行的快速城市化为例说明房地产行业的独特性贡献。 中国的房地产行业在世界上是一个独一无二的行业。中国的房地产商也是世界上独一无二的房地产企业。 他们以其对各种资源资本关系的强大整合力处于‚绝对控股‛地位。上则要挟政府，绑架银行，下则坐地起价， 把中产变成房奴。当然，房地产企业客观上亦为经济社会发展、城市化建设、居住环境改变做出着巨大贡献。 全民盖楼的好处与坏处都十分突出。好处是竞争的激烈使得大家都会更加专注于对产品与服务的打磨而不 是靠关系拿地。房地产黄金十年离我们而去，粗放的疯狂的低层次的开发模式必然会被专业的品质追求所替代。 全民盖楼的坏处是，在表面上看到越来越多非房地产企业进入房地产的背后是客观上对实体经济的破坏。 实体经济是指物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。这一名词用得最多的是2007 年。当时 美联储频繁使用‚实体经济‛这个词语，并将与之相关联的出现严重泡沫的房产市场和金融市场划分出去，就 是要在很大程度上反映美国国内市场运行的‚流水账‛部分和民生部分，其重要性不言而喻。 全民盖楼直接破坏的就是以中国制造为标志的实体经济的可持续发展，如果企业的目标也像炒房客的游资 那样试图在房地产行业里赚些快钱，那‚中国创造‛和‚大国崛起‛将无从谈起。虽然任何一个市场都有自净 功能——通过优胜劣汰来完善进出机制，但还是不希望因为房地产的畸型增长干扰了实体经济的可持续发展。 这样说来，全民盖楼也可以理解成另一种形式的次贷危机的前兆吧。 而我们的关注重点，或者说我们所感兴趣的，则是当着这些制造商军团进入地产之后，会带来些什么，遇 到些什么，影响些什么，改变些什么，而我们应该为他们提供一些什么样的专业服务。 2 目彔-导读 卷首语 2 制造商给力房