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宁宜置业九龙依云项目策略提案 别墅,作为住宅产品的最高层次, 在中国,别墅——这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。 当身份、地位、荣耀等这些与建筑无关的内容被强加于别墅本身时,这时候别墅已经超越了建筑本身,也超越了生活本身。 [本项目]开发使命与属性定位 为了实现项目价值最大化的目标,根据项目自身体量及房源价值差异的特点,建议本案的推盘节奏采取“低开高走、适量多频”的战术策略,即将项目房源依其价值大小,拆分成若干组团,并按照组团顺序A-B-C进行分批次推货,每次推货量相对适中,并使得推盘的频次相对较多。从而可以利用高价值房源带动低价值房源的销售,提升项目的整体售价,达到价值最大化的目标 规模 规划 环境 建筑户型 配套服务 宜兴市城中千亩豪宅社区,明星团队设计 顶级山水森林公园别墅社区 独一无二的自然资源 多元建筑设计风格,形成欧洲风情小镇 会所以品牌携手、建立城市生活 区位 城市中心,坐享城市服务 [1]项目核心卖点梳理 核心概念: 全国唯一城中千亩山地别墅 核心词: 独一无二 概念价值: 千亩大盘、城市中心、山地别墅 [1]项目核心卖点梳理 核心主题开发理念 “中国·宜兴龙背山生态别墅社区” 定位诠释: 中国·宜兴:体现城市特性 龙背山:突显项目极致自然资源 生态:强调人与环境的和谐统一 别墅社区:差异化的产品力展现 [2]项目形象定位 项目品牌形象定位 品质上:能直观体现高端居住品质的定位 内涵上:能包容“中国宜兴龙背山生态别墅社区”的定位要求 时间上:不会随着时间的推移而衰落 特征上:在同城楼盘中保持鲜明个性 心理上:能让目标消费群得到充分的满足感 一个拥有极致生态景观资源的城市别墅社区 一个最值得炫耀的名流交际平台的社区 一个代表宜兴的高档精品居住的社区 一个与充满异域风情的欧洲小镇 …… [2]项目形象定位 项目品牌形象推广语 “得山 得水 得天下” 定位诠释: 通过对项目极致的山水资源的展现,突出市场形成差异化的市场竞争 [2]项目形象定位 开发周期设定 [1]市场整体容量考量 宜兴别墅市场近三年成交变动,09年以来宜兴别墅市场呈现井喷,上半年去化量接近前两年全年去化量,约8万方 [2]单盘考量 东氿1号项目蓄水近3个月,一期09年8月2日开盘,整盘170套别墅去化仅用5个月。 =》保守估计高品质别墅整年去化150套以上——折合350㎡/套测算,超过5万方 综合市场不确定因素,项目总建面积21万方,建议将开发周期设定为4-5年/4-5期 [3]项目推售策略 分期的确定必须充分考虑利润最大化和资金回笼速度等客观要求 分期规模的确定必须充分考虑市场实现度 分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要 分期次序的确定必须充分考虑项目周边条件,满足工程管理需要 启动区尽可能设置于昭示性好的区域,并能够快速建立项目市场标杆别墅区的地位 各期尽可能包括多元物业类型,高价值物业适量推迟销售增加溢价 通过分期开发次序节奏的安排,提升原有土地属性价值 分期开发构思原则 [3]项目推售策略 价值提升最大化(方向一) 资金回笼最快速(方向二) [3]项目推售策略 物业推售分期思考(针对森拓方案) 一期:形成品牌,树立形象,检验市场 产品形态主要以独栋别墅为主,少量双拼、类独栋产品检验市场 会所: 二期:品牌效应,形成市场标杆 类独栋所占的比例增加,并依据一期项目的市场反馈进行一定的策略修正 三期:品牌延续,提升项目价值 产品形态以独栋别墅产品为主,部分少量双拼、联庭别墅开始销售 四期:整体效果显现,凸显项目价值 最优资源结合最佳产品形态,实现项目最大价值区域 方案一:价值提升最大化考虑 此方案有利于实现项目价值最大化,同期内各物业类型的相互搭配销售以降低市场风险 [3]项目推售策略 C A B D E 大一期 大二期 方案二:便于施工和资金流考虑(推荐) 1、从施工便捷性出发, 将项目分为即将施工 的地块大一期和暂时 搁置的地块大二期 2、根据施工进展及景 观轴线、道路交通的 自然区隔,按均衡体量‘ 将项目分为5个不同组团, 分批次推售 5万平米 155套 独栋,双拼,类独栋 5.2万 平米 169套 类独栋、独栋 4.1万平米 174套 4万 平米 86套 独栋 3万 平米 88套 独栋 [3]项目推售策略 [3]项目推售策略 价格定位 1.4万/平米 类独栋 1.6万/平米 双拼 2万/平米 独栋 单价 产品类型 [3]项目推售策略 项目静态分期推售表(价格不递增) 单位:面积(M2)销售单价(万元/M2)总价(万元) 382944 销售总价 0 0 0 0 22400 80 17920 64 0 0 1.4
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