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2008-12-19 95 三、房屋评估概述 （四）与房屋评估有关的因素的确定与计算（新增内容） （以成本法为例） 1、投入使用时间（竣工验收合格、投入试运行、正式投入使用） 2008-12-19 63 二、房屋概述 （一）房屋的范围界定 1、权属方面的界定 这是指所有权与使用权方面的界定。 2、形体方面的界定 主要是与机器设备、构筑物、土地等之间的界定。 2008-12-19 64 二、房屋概述 （二）房屋的价值构成 基本公式： 重置成本=建安工程费+专业费用+建设税费+建设期利息+开发商利润 2008-12-19 65 二、房屋概述 式中： 1、建安工程费 是指完成建筑物的建筑、安装、装饰及与建筑物不可分离的设备等工程，按相应定额计算出的合理工程造价。 2008-12-19 66 二、房屋概述 2、专业费用 是指在整个建筑物建造过程中发生的必要专业服务及管理费用，包括: （1）前期工程费 指建筑工程非正式建造之前发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察测绘、概预算编制、场地临时用水、用电及场地平整等发生的支出。 2008-12-19 67 二、房屋概述 （2）工程附加支出 包括招投标费、工程预算审查费、质量监督费、竣工图费等。 （3）建设单位管理费 指房地产开发企业为组织开发经营活动所必须发生的支出费用。 2008-12-19 68 二、房屋概述 3、建设税费 是指在建造建筑物过程中政府相关部门收取的市政配套等税费，包括：供水、供电、供气、排水、排污、道路开口等费用。 2008-12-19 69 二、房屋概述 4、建设期利息 指按合理的建设期和按适当的贷款利率计算的投入资金的利息。 5、开发商利润 也叫投资利润，指对建筑物的投资应获得的正常利润。 2008-12-19 70 二、房屋概述 以下根据建造的目的和方式不同，来看看房地产的价值构成（新加内容） （注：房屋的价值与房地产的价值不同，房屋的价值应不包含土地的价值，但为了便于讲授起见，暂将土地的价值包括在内） 2008-12-19 71 二、房屋概述 房地产的价值构成 1、自用自建 如企业自己建造自己使用，则理论上应包括： 征地费、拆迁补偿安置费、前期工程费（规划、勘察、设计、三通一平等）（以上是土地费用）、建筑安装工程费、各种税费、不可预见费用、资金成本等； 2008-12-19 72 2007年3月16日，重庆杨家坪某建筑工地上，一钉子户的房子像个孤岛耸立在工地中央 2008-12-19 73 2008-12-19 74 2008-12-19 75 二、房屋概述 2、自用他建 另加上：施工企业管理费、利息费用、合理利润、施工企业营业税； 2008-12-19 76 二、房屋概述 3、房地产开发企业的商品房 再加上： ——小区内基础设施配套费（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等） ——公共配套设施费（包括：治安点、幼儿园、消防、自行车棚、停车场、公共厕所、会所、健身房、游泳池等） 2008-12-19 77 二、房屋概述 ——开发间接费用（指开发企业直接组织管理开发项目发生的费用） ——开发企业营业税 ——开发商利润 ——其他　　 2008-12-19 78 三、房屋评估概述 （一）评估依据 1、法规依据 ——《中华人民共和国城市房地产管理法》1995年1月1日起执行 ——建设部、国家质量监督局：《房地产估价规范》1999年6月1日实施 ——原城乡建设环境保护部：《房屋完损等级评定标准》1984年11月8日颁布 2008-12-19 79 三、房屋评估概述 2、行为依据 ——评估业务约定书 ——其他有关部门的委托书等（如法院等部门的直接委托） 2008-12-19 80 三、房屋评估概述 3、产权依据 ——《房屋所有权证》 ——《国有土地使用证》 特殊情况下： ——有关报建资料（有的房屋未办理产权证，但各种报建手续齐备，则可视同产权） 2008-12-19 81 三、房屋评估概述 4、取价依据 ——委托方提供的财务会计资料 ——资产评估申报明细表 ——现场勘察所取得成果； ——委托方提供的平面图、设计图、施工图、工程结算、概预算、竣工决算等技术经济资料； 2008-12-19 82