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楼宇接管验收培训课 物业管理的早期介入 一、早期介入 - 所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 - 早期介入并非整个物业管理企业的介入，而只要物业管理企业的主要负责人和主要技术人员参与即可，或者邀请社会上物业管理专家参加，倾听他们的意见。 二、早期介入可以发挥如下作用： 1.完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。 2.更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。 3.为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。 4.便于日后对物业的管理 方便日后维修保养计划的制定；方便日后检修，缩短检修时间；易保证维修质量；方便后期改建改造。 三、物业管理早期介入的主要工作及充当的角色 1.立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。 2.规划设计阶段（充当顾问） 物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与 处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议: 养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。 日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和 生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。 物业自身方面 综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用、公共活动场所与道路循环系统、型功能构想与匹配比例、内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果。 3.施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。 工程接管验收工作程序 一、接管验收的准备 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知后 - 成立接管验收小组。 - 编制验收计划。 2.接管验收的计划应包含的内容： 1）接管验收的方式和具体日程安排； 2）验收小组按专业进行分工： a.物业管理组 b.土建、装修工程组 c. 机电设备组 d. 安全保卫组 3）确定验收项目 4）接收图纸（包括设计及竣工图纸）、资料，要进行签收手续 3.接管验收标准执行建设部《房屋接管验收标准》。 二、验收的实施 1.验收小组进行预验收。 2.在预验收过程中检查、记录设备、设施 与验收标准及设计要求不相符的工程问题和遗留工程。 3.提出书面整改报告给开发商，通知施工单位进行整改。 4.待工程问题整改完成后重新验证，合格后方可正式验收和接管。 5.设备、设施验收应符合如下几点： 1）设计图纸与设备的型号、规格相符； 2）主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符； 3）配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常； 4）整个系统的技术性能应与设计要求相符（结合验收调 试报告）。 三、物业验收后的处理 1.各专业验收小组按一式两份填写： 1）《住宅、商铺验收记录表》 2）《公建设施验收记录表》 3）《遗留工程跟进一览表》 呈交物业经理审核后，送一份予发展商。 2.在验收结果符合接管要求后，办理“设备（设施）交接协议书”（一式三份），须由发展商、（监理公司）、施工单位及物业管理公司三（四）方签字生效。 3.对符合检验标准要求的房屋，由管理公司接收钥匙。 4.物业接管验收交接 所有技术资料、图纸按分类记录《图纸资料一览表》作为物业验收记录附近。 5.接管新楼宇，还应签订《楼宇交付保修