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地产大资管巷战 房地产这块蛋糕出烤箱了！对于私募、基金、券商、VC来说，房地产不再“闻其香而不得食”。自去年6月起，证监会和保监会陆续放宽资产管理限制，房地产开发商立马感觉到，钱不再像以前那样紧手了。“去年我们接触到一家资质很差的开发商，本来想要收20%的年利率，今年再一问，开发商告诉我说，他们能拿到年息12%的钱了。”某私募基金公司董事长接受本刊记者采访时表示。 大资管时代真真切切来到身边，钱不是问题，花钱反倒成了问题。好的商业模式、好项目、好团队成为地产大资管时代的关键热词。投资商之间的项目争夺已演变成贴身巷战。 15分钟谈成一单大生意 赛富不动产基金合伙人王戈宏是国内新派白领公寓创始人。5月10日，由他主导和操盘的天安门北河沿新派白领公寓（CYPA）隆重开业。这是“从来不投房地产”的赛富首席合伙人闫炎所投资的第一个涉房项目。位于国贸附近的第二个白领公寓森德大厦也已完成收购，目前进入设计整改阶段。赛富不动产基金收购森德大厦的价格并不高，70年产权，单价为2.2万元/平米，而周边物业的单价已达4万-5万元/平米。未来，赛富不动产计划在上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）继续收购物业。 最让人称奇的是，王戈宏说服闫炎投资白领公寓，仅仅用了15分钟。王戈宏告诉本刊记者，2012年4月，他回国创建白领公寓基金。在一个论坛上偶遇闫炎。在短短15分钟交谈之后，闫炎便初步确定了与王戈宏合作的意向。第二次见面时，闫炎带来了公司整个投资团队，与其相谈甚欢，并让律师当场起草了合作协议，这一次会晤也仅仅用了15分钟。 王戈宏的白领公寓模式是受到美国同类产品启发派生的。王戈宏注意到，2008年次贷危机以来，公寓REITs每年的平均收益率超过40%，远远高于REITs全行业平均8%-12%的收益率。这使得公寓REITs的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。为简单验证一个城市出租公寓的数量，王戈宏从首都华盛顿市区沿着355公路向马里兰州（楼盘）驱车行进（这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁），仅短短15公里，各种层次的出租公寓就有30多家。 王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有250个房间，管理人员不到10个。公寓REITs都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。 据《丹佛商业评论》报道，王戈宏曾经求学的城市丹佛（是美国有线电视的中心，第二个高科技基地），2010年公寓REITs的各项收益指标排名全美第一，出租率达94.7%（全美平均92.2%），租金同比增长4.6%（全美平均增长2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金为每单元每月874美元。 再回到我们身边，如果全国有超过20座城市像北京（楼盘）那样，施行强有力的限购政策的话，那白领只能租房立家了。但问题是，类似于美国的标准化的连锁白领公寓产品国内几乎没有。 王戈宏由此联想到，中国白领的家到底会在哪里呢？他的想法得到了闫炎的认可。闫炎认为，中国未来最大的消费群体是白领。让白领用不到30%的工资，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娱乐都在30分钟生活圈内完成，可以实现幸福地居住。闫炎断定白领公寓将来是一个非常大的朝阳产业。 在白领公寓商业模式设计上，王戈宏采取了租赁和收购相结合的两种运作模式：整租下某物业数十年的整体经营权，出租给在周边写字楼上班的白领；同时发起赛富不动产基金，对外募集资金后收购核心地段物业，进行改造和精装修后出租给白领。 王戈宏告诉本刊记者，赛富不动产运用REITs的经营结构、管理结构和资产结构运作项目，未来一旦REITs资本市场开放，这些健康的资产就可以上市。 “我们的脚都是沾满泥的” 嘉实基金(博客,微博)总裁赵学军曾这样说：“我若不做这个投资，就没法吃到大资管这块肉。” 具体到怎么吃这块肉？赵学军不走寻常路。 2012年9月，嘉实基金总裁赵学军联合英国高富诺基金管理公司与原汉威资本的核心团队，独家组建了一个专注投资于大中华区的私募地产基金管理平台嘉实地产投资管理有限公司，原汉威资本创始人和前行政总裁任荣出任嘉实地产的行政总裁。 嘉实地产总部设于香港，该团队之前管理过4支美元基金，管理资产规模逾35亿美元，与华润、万科、金融街(000402,股吧)和国内多家大型商业地产开发企业有多个成功的战略合作，整体基金年化回报扣除费用后均超过20%，是当时亚洲最大的房地产私募股权基金之一。 一家国有信托机构高管告诉本刊记者：“嘉实和我们信托公司的思路不一样。我们抢的是银行的客户，做债权投资，以量取胜，做大规模，尽可能地占有客户；嘉实地产则更看重项目的本质，他们每一单都做得很大，