青岛海尔原乡墅别墅项目落地执行方案 营销推广策略.docxVIP

海 尔 原 乡 墅 落 地 执 行 方 案 2010年09月2日 前 期 总 结 销售总结 前期总结： 自8月28日起开始认筹，截至9月1日，总计认筹14套，其中独栋9套，联排5套。 自8月5日推广开始，总计来电192批，来访74批。 前 期 总 结 销售总结 项目来电渠道分析： ? 来电的主要渠道为半岛报，占37.5%； 其次东西快速路的跨桥，占比17%,再次为青 银、海尔路跨桥各占10%。 前 期 总 结 销售总结 项目来访渠道分析： ? 来访的主要渠道为朋介，占40%；其次 路过，占比21%。 前 期 总 结 销售总结 项目认筹客户渠道分析： ? 认筹客户的主要渠道为朋介及房展会， 各占36%。 前 期 总 结 推广总结 报广 出街日期：8月18日 出街日期： 8月25日 出街日期：8月5日 投放媒体：半岛、早报 投放媒体：日报 投放媒体：半岛 当日效果：半岛来电14组、早报8组。 当日效果：来电8组。 当日效果：来电10组，来访4组。 半岛来访1组。 前 期 总 结 推广总结 报广 出街日期：8月26日 出街日期：8月27日 出街日期：9月2日 投放媒体：半岛 投放媒体：晚报、早报 投放媒体：半岛 当日效果：来电30组，来访1组。 当日效果：早报来电1组 效果：当日来电17组，来访1组。 前 期 总 结 推广总结 其他渠道 高端会员彩信： 出街日期：8月20日 效果：当日来电6组，其中彩信3组。来访1组。 部分户外展示 客 户 分 析 认筹客户 居住均为崂山、市南两区，两区域内户外拦截 势在必行。 客 户 分 析 认筹客户 购房动机以度假和投资为主，后期宣传重点强 调度假功能及投资价值。 客 户 分 析 认筹客户 独栋较受欢迎，联排尚不明显，下阶段强推联 排产品。 客 户 分 析 认筹客户 认筹客户关注点： 1、客户认可小独栋，总价低。 2、认可精装修，关注装修风格装修质量。 3、认可景观，低容积率。 4、关注温泉区域的未来发展。 5、关注配套服务，会所、U-HOME系统。 客 户 分 析 到访客户分析 客 户 分 析 到访客户分析 客 户 分 析 来电客户分析 客 户 分 析 来电客户分析 来电客户问题归结： 1 、精装修是否提供多种可选风格？风格分类？ 2 、海尔老业主再次购买是否享有更高优惠？ 3 、可否分期付款？贷款银行？ 4 、有何举措保证外立面不被破坏？ 5 、二、三期规划房源面积是否与一期接近？ 销 售 目 标 一期去化目标 去 化 总 量 ： 1 1 6 套 独栋去化合计：2 2套 联排去化合计：9 4套 40套 40套 14套 14套 8套 独栋 联排 独栋 联排 联排 7.31 10.1 11.20 12.31 销 售 目 标 销 售 计 划 形象导入 一期蓄客 一期热销 2010年7月 8月 9月 10月 11月 12月 蓄客目标 630批次 1030批次 1390批次 去化目标 独栋14套、联排40套 独栋8套、联排40套 联排14套 8.8 9.3-9.5 10.1 11.20 12.31 市内销售 房展会 盛大开盘 样板示范 中心开放 区开放 2010年度去化总量116套 独栋22套、联排94套 营 销 策 略 文化价值 新东方主义  价值体系 项目价值体系 品牌价值 产品价值 附加价值 海尔品牌 区域价值 服务附加值 项目品牌 配套价值 文化附加值 生态环境 生活附加值 日式温泉 五重景观 六重院落 海尔精装 管家服务 田园餐厅 1000㎡书吧 新中式建筑 高端U-home 营 销 策 略 营销策略 六大营销策略 文化营销 圈层营销 文化论坛 行业圈层 文化会馆 文化圈层 文化专栏 职业圈层 消费圈层  活动营销 主题论坛 文化现象系列专 题考察 文化代言 产品品鉴会 原乡生活方式秀建筑双年展国际推广周 文化作品展 原乡文化书画艺术节 原乡文化会馆炒 作 原乡艺术馆炒作  体验营销 精准营销 跨界营销 会所功能体验 一对一大客户营销 资源整合各界名 会馆文化体验 单位团购客户营销 人做主题节目 原乡生活方式体验 关系客户营销 整合相关产业链 资源互动营销 营 销 策 略 传播策略 震撼性传播，形成强大冲击力。 累积性传播，形成知名度、美誉度。 促进性传播，增强沟通，促进认可度、忠诚度。 触动性传播，形成良好的情感与沟通，实现购买行为。  高炮 跨桥广告 报广（软文） 专刊 杂志 海尔地产刊物 报广（硬广） 直投 短信 小众圈层推 介、一对一推 介、营销活动 营 销 策 略 营销渠道 六大营销渠道 大客户渠道 重点客户 政府关系 行业名人 文化名人 企业家  外联资源渠道 接待中心 体验中心 团购渠道 关系资源渠道 高档宾馆营销部 市区接待中心 项目会所