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商业投资回报率 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照必威体育精装版商业贷款上限贷利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 商业投资回报率 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。 商业投资回报率 (4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。 点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断来，而未来租金的涨跌是个未知数。 商铺投资回报率多少才合理？ 收益率4%是分水岭 人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？ 一般来讲，商铺可以在12年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到6%，好的商业旺铺以达到10%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算： 公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12 租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=资回收年限。 公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首房款+按揭贷款)=年投资收益率。 * 恭请大家 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 十四、商业地产市场发展条件（一） 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展 十四、 ShoppingMall发展条件 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ 十四、 ShoppingMall发展条件 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 十四、 ShoppingMall发展条件 十五、商业地产开发定位尺度 人 均 G D P 业 态 发 展 情 况 1000美元 百货商店兴起 2000至3000美元 超级市场兴起 6000美元 便利店兴