仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案.docxVIP

谨呈：苏州仁恒地产 仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案 2012年9月25日 1 . 公寓 2 . 商业 产品分析 西 A B 东 3-9层平面图 阳台 社区商业 SOHO公寓 本项目包含两幢公寓，两幢公寓框架结构相同，整层面积约1020㎡左右，共计7层。 整体外立面采用玻璃膜墙加高级面砖组合，档次较高。 目前A幢已完成内部分割，产品已经定型，B幢尚未进行内部装修，户型还有调整空间。 产品分析 A  户型面积 套数 占比 70㎡以下 7 11.5% 100㎡ 5 8 .2% 110-120㎡ 42 68.9% 155㎡ 7 11 .5% 产品特点： 110-120平米户型占比68.9%。 房间内无隔断，可灵活分割空间； 预留厨房、卫生间管道； 户型为东西朝向，宜居性不高。 7个楼层配置有三部电梯，上下方便。 得房率约76.5%，达到写字楼正常水平，相比住宅产品略低。 产品分析 硬件属性分析： 硬件属性 权重 写字楼 得分 权重 酒店式公寓 得分 产权属性 7% 10 0.69 7% 10 0.70 限购 21% 5 1.03 18% 6 1.05 首付比例 7% 8 0.55 12% 8 0.93 户型面积 10% 8 0.83 15% 5 0.73 户型空间 14% 8 1.10 12% 4 0.47 电梯配置 7% 10 0.69 6% 7 0.41 得房率 10% 7 0.72 6% 7 0.41 朝向 10% 7 0.72 15% 4 0.58 层高 7% 6 0.41 6% 7 0.41 外立面 7% 8 0.55 6% 8 0.47 综合得分 7.31 6.13 A幢产品作为写字楼得分较高，建议定位为写字楼进行销售。B幢产品产品未定，做酒店式公寓产品还有较大提升空间，具体做写字楼还是公寓需要参考市场需求关系。 竞品分析 建屋乐活城： 产品分析： 项目为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/㎡，户型面积在69-120㎡。项目主打SOHO办公，商住两用精装公寓，目前销售价 格在13000元/平米，剩余房源75%左右。 整层平面图 销售情况： 项目于11年6月开始销售，首次开盘推出4、6、8、9层共70套房源，目前剩余25套左右，月均去化4套左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含1800元装修标准，总价在80-150万左右。 竞品分析 星湖尚街： 项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，装修标准待定，面积在50-82㎡，近期即将入市，预计售价11000元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。 卖点剖析： 户型剖析： 总价49.9万入住湖东富人Style 。精装修配置：科宝/博洛尼橱柜、科勒卫浴、北美枫情地板、亚细亚厨卫地砖等等。 50㎡ 79㎡ 82㎡ 区域写字楼市场研究： 园区主要在售写字楼项目： 办公面积( 产权 主力面积 销售价格 租金 物业费 剩余 版块 案名 平米) (年) (平米) (元/ ㎡) (元/㎡· (元/㎡· 装修 标准 开盘日期 总套数 套数 去化率 月) 月) 青阳 君地新大陆 43609 40 80-800 10000 - 3.25 毛坯 12年3月 306 167 45.4% 版块 星虹国际 34287 40 70-240 16000 40-60 12 全装修 08年12月 275 14 95% 湖东 晋合广场 9074 40 240-350 25000 - 24.75 公共部分精装 11年11月 78 58 25.6 版块 沸腾CBD 76021 70 70-140 - 60-80 4.6 全装修 09年3月 288 0 100% 凤凰文化广场 70625 40 118-350 20000 - 12.5 简装+公共部 12年6月 395 395 100% 分精装 湖西 恒宇·董事汇 55596 40 350-700 19000 - 16 公共部分精装 12年2月 42 28 33.3% 版块 毛坯+公共部 万宝商业广场 11239 40 74-209 13000 - 5.5 分精装 11年5月 82 54 34.1% 毛坯/简装/精 建屋紫金东方 20353 40 100-300 16000 60-80 17.98 装+公共部分 11年6月 119 93 21.8% 双湖 精装 版块 月亮湾国际中心 82806 40 76-450 17000 60-80 20 毛坯/精装 10年10月 70 46 34.3% 建屋乐活城 19161 70 69-120 12000 - 3 精装+公共部 11年6月 193 161 16.6% 分精装 区域市场总结： ?产品：在售写字楼项目面积基本在70平米以