广州番禺中铁自在城市二期项目前期定位策略报告.docxVIP

自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  中铁自在城市 (二期) 【前期定位策略报告】 中国中铁置业集团 北京中铁新业顾问有限公司 二OO八年三月 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  站市场的高度 从客户的角度 以产品的精度 用推广的力度 完成蜕变! ——打一场漂亮的反击站 自在城市2期 UPGROEESTATREALLWAYRAIACHIN 汇报纲要  市场分析 定位分析 营销策略 营销推广 费用预算 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  第一部分 市场分析 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  一、宏观市場环境 A.宏观政策背景; B.广州市政府调控房价系列动作. 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  A1.潜在政策有可能持续出台; 2007年原被称为宏观政策消化年，认为只是对原有房地产宏观调控政策的逐项落实和逐渐细化； 连续的90/70、限制外资购房 、追缴土地增值税等新政实行以来，各大城市房价仍然在迅速上涨，国家开始考虑到宏观政策并未落实到位，种种迹象表明近期可能加大力度； 除传统的土地、规划、拆迁等传统监管内容外，多个新的监管重点如公积金监管、房产估价规范、预售款监管、集资建房规范、官商勾结下的官员低价买房的查处等正成为楼市调控“暗战”白热化的导火索。 随着宏观调控政策的不断出台， 购房者重新对国家宏调报以希望！ 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  A2.经济显过热，银行加息压力增 ?自06年4月以来央行已加息三次，预期未来加息压力仍然比较大； ?2007年以来四次上调存款准备金率； ?控制流动性过剩，收缩银根； ?加大置业成本。 利率早已走上上升通道，购房者开始更多考虑供楼问题 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  A3.股市屡创新高，全民投资热情空前高涨，资金投入暂离楼市; 2007年股市空前大热，上证指数轻松突破4000点； 全民掀起股票、基金投资狂潮，开户人数暴增； 资金大量回撤，流入疯狂的股市，可能影响部分市民购房行为； 当然，对于投资性和高档物业而言，却意味着可以寻找更多急于变现的投机资本！ 自在城市花园的品牌形象始终是自住型中端物业，对于从股市中抽离的投机资本吸引力明显偏弱！ 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  一、宏观市場环境 A.宏观政策背景 B.广州市政府调控房价系列动作 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY REAL ESTATE GROUP  B1.2007年3月底出台穗七条，显示出广州市政府决心之大 1、增加土地供应----三年内全市十区每年供应土地5平方公里； 2、允许单位自建房----2010年基本解決中低收入家庭住房問題； 3、盘活存量土地----今年公幵出让16宗居住类闲置用地； 4、推进老城区改造----启动越秀、荔湾、海珠旧房连片改造项目； 5、加快审批速度----缩短商品住房幵发审批流程总体时间； 6、打击哄抬房价----全面检查全市楼盘，加强监督管理； 7、及时发布信息----大力宣传政府稳定房价的思路和决心； 可以说，继全国推出首个双限双竞地块拍卖之后，广州对于中央政策的反应，再次走在一众城市前列！ 自在城市2期 CHIN A RAI LWAY  B2. 07年4月下旬，发布新28条政府市场监管措施，并开始实施 07年5月前，针对商品房预售行为、预售款监管、公建配套、交易登记、中介服务、房地产租赁、房地产估价和市场监督检查等八大方面，广州市国土局发布了《关于进一步加强房地产市场管理的通知》，共有二十八项市场监管措施，并已开始实施； 对违规的开发企业，将给予行政处罚。并按规定记入开发企业信用档案，通过各大媒 REAL ESTATE GROUP  体、政府网站等向社会公开曝光。 对参与违规销售的中介机构，将给予行政处罚。销售人员违规行为严重的，将取消其从业资格，不得参加中介代理人员考试或不予注册备案，同时在行业内通报。 严厉的整治行动无疑具有一定的威慑力，房地产秩序在一段时间内将有所规范。 自在城市2期 CHINA ? RAI ? LWAY ? REAL ESTATE GROUP  B3.市长将调控房地产上升到政治的高度 广州市长张广宁在接受记者采访时掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。 张广宁还说：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会