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华府瀚景高层分析 策划部：曹瑶 首先，让我们回顾下近年来的各类政策 2015-10-29 国家宏观政策 调控持续，宏观政策环境严厉，政策累积在13年第四季度达到顶峰，房地产市场一度受限。 ? 《境外投资管理办法》出台 ?《关于继续做好房地产调控工 ?《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通 ?“1.26”新政猛如虎 作的通知》 知》 ?国五条细则 ? 《关于加强土地出让收支管理的通知》 ?6次上调存款准备金率、3次加息，CPI高举 ? 《调整个人住房转让营业税政策的通知》 ?12月中央定调明年调控政策不动摇 ?银行信贷收缩，利率折扣回收 基调：促进房地产市场稳定健康发展 基调：继续打压投资,控制房价 基调：控制房价上升 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 基调：遏制部分城市房价过快上涨 基调：坚持调控不动摇 ?《流动资金贷款管理暂行办法》出台 ?两次下调准基本利率，两次降息 基调：保持房价平稳上升 ?《个人贷款管理暂行办法》出台 ?坚决抑制投资性需求，国家派督察组监察 ?各家银行上调基准利率 ? 《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》 ? 《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进 ?不动产登记即将全国联网 出台 我省房地产市场平稳健康发展的通知》 ?房地产税 ?房产税试点范围扩大 ? 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 出台 ?“4.15新政”出台 ?“9.29”政策出台 2015-10-29 镇江城市政策 镇江算不上一二线城市，当地也并没有出行严格的地方政策，房地调控只是紧跟国家调控脚步； 目前国家调控对镇江有影响的仅为二手房出让征收个税、银行基准利率上浮10%，目前镇江贷款最大利率折扣为中国农业银行9折。 2014年已经过半，可也判定镇江基本会继续维持现状，国家14年也不会出台过于严厉的调控政策，但是正是如此，客户的观望心理或许会愈演愈浓。 2014年随着众多大型房产进驻镇江，客户有了更加剧观望情绪，尤其是改善型需求住宅的成交都有所延缓。 2015-10-29 其次，在这样的政策背景下 我们要做些什么？ 2015-10-29 2015-10-29 冲击100套，销售近60%房源 每平米均价多少？ 总销金额多少？ 什么价格我们和市场认可？ 2015-10-29 市场环境分析 城市概况 镇江城市GDP、人 口、人均收入和支 出均呈现稳步上涨； 产业重心布局旅游、 新兴产业，逐步调 整产业结构；一轴 两翼的城市向，使 得向南发展成为必 然，初现1端倪，丹 徒新区价值提升。  竞品分析 各大房企争相进驻； 全市成交量平稳， 如何在更好的抢占 市场份额成为关键。 深度提炼项目特色， 对比竞品制定策略。 2 镇江城市发展概况 镇江城市位于江苏省南部，地处长三角经济圈；西临南京，东至上海，是沪宁线上重要的旅游城市。 镇江城市人口基数较低，常住人口311万，处江苏省最后一位；市场特点以刚需（控制总价）走量快速周转项目最为畅销，客户对价格敏感，利润水平适中。 排名 城市 常住人口（万） 1 苏州 1046 2 徐州 858 3 南京 811 4 南通 728 5 盐城 726 6 无锡 637 7 宿迁 514 8 泰州 505 9 淮安 480 10 常州 459 11 扬州 446 12 连云港 439 13 镇江 311  镇江商品房成交金额 （亿元） 250 194 200 147 112 106 131 50 0 2009 2010 2011 2012 2013 镇江分类成交金额 （亿元） 300 200 28 19 29 27 29 100 118 112 166 0 85 77 2009 2010 2011 2012 2013 住宅 商业 2015-10-29 镇江城市经济走势 城市GDP近年来呈稳步上涨趋势，具备 区域经济投资型拉动特征明显，城市新 良好的发展空间 发展战略提供二次投资契机 在居民可支配收入水平稳步走高的情况下，人均消费却很乏力，存在着严 重的消费外流，本地居民消费仍需引导跟挖掘。 2015-10-29 镇江城建规划方向 发展战略：“拉开框架、拓展空间”战略思想确定，城市空间发展有所变化。 老城分区 高资 南 丁 徐 风 区 谏壁 新 新 城 官塘 城 丹 新城 按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。 2015-10-29 丹徒新城发展契机 丹徒新城在建设 三大引擎 生态环境引擎 教育配套引擎 商业发展引擎 城市居住中心、宜居新城 2015-10-29 丹徒新城发展契机 “两山四水” ——